随着时代的发展和社会的进步,我国社会逐渐从“小康”迈向“全面小康”。在此过程中,需要我们汲取经验与教训,优化经济增长动力,转变经济发展方式,解决发展过程中出现的不平衡、不充分问题。房地产一方面可以作为居民的休憩之所,另一方面也可以作为资产,实现居民财富积聚。房地产财富效应是指自身价格变动导致居民财富发生变化,并通过多种传导途径影响居民消费。同我国繁荣的房地产市场相比,居民消费不高的特点一直存在。如何释放居民消费潜力,发挥内需在国民经济发展的重要作用?吸引了社会各界的广泛关注。在当前背景下,思考房地产的财富效应,提出合理化建议,具有重要意义。根据以往对房地产财富效应的研究,我们发现房价波动对居民消费的影响存在异质性。以房价上涨为例,主要包括以下三点:第一,房价上升导致居民消费增加,产生财富效应;第二,房价上升导致居民消费减少,产生负向财富效应;第三,房价上升对居民消费影响不显著。对于房地产财富效应的界定,学者们主要参照股票财富效应,结合自身研究的角度,进行解释。本文借鉴王子龙(2011)的定义,以此为基础,对房地产财富效应进行研究。考虑消费者动机与行为因素之后,按照当前是否拥有住房和未来是否愿意改善居住条件这两个因素,将消费者分为四类。对房地产财富效应传导路径进行进一步补充,并通过图形化方式进行直观展示。并在LC-PIH理论的基础上,建立计量模型。基于我国发展实际,经济发展、城市建设、医疗、教育、以及产业政策的不同导致房地产财富效应存在异质性。我国学者侧重于分析全国整体层面以及东、中、西部不同地区的房地产财富效应,并在此基础上提出建议。但是,西部城市在最近几年迅速发展。在某些指标上,已经和中部、东部城市接近,甚至超过。如果继续从地理位置角度研究房地产财富效应的异质性,并不能够反映最新变化。因此笔者围绕34个大中城市在2011-2014四年间房价收入比,从居民住房负担程度变化的角度,对房地产财富效应进行研究。本文采用34个大中城市年度数据,通过面板固定效应模型,对房地产财富效应的异质性问题进行研究。首先,选取34个大中城市在2009-2014年的城镇居民可支配收入、城镇居民消费、住房价格作为核心变量,研究财富效应的方向大小。然后,在此基础上,添加城镇化率,第三产业占GDP比重、人口自然增长率作为控制变量,观察对房地产财富效应的影响。通过实证分析发现:(1)最近几年房价上涨对居民消费产生负向财富效应,并且负向财富效应的大小因房价负担程度的不同而不同;(2)对于高住房负担程度的城市来说,尽管住房负担程度下降,但是依旧对居民消费存在挤出,且大于全部34个大中城市;(3)城镇化建设一方面能够降低房地产财富效应对居民消费的挤出,另一方面,自身也会对居民消费产生负向作用;发展第三产业,放开计划生育有助于平抑房价上涨和城镇化建设带来的负向影响。根据房地产财富效应传导路径和实证分析的结论,提出针对性建议。在之前学者的研究基础上,本文的创新之处在于以下两个方面:第一,没有使用地理位置构建虚拟变量,而是通过房价收入比的变化对34个大中城市进行分类,研究最近几年房地产财富效应。在此基础上,围绕降低居民住房负担程度和发挥房地产正向财富效应,提出相应建议;第二,在考虑消费者动机与行为因素后,对房地产财富效应传导路径进行进一步完善。但是,由于数据的不完备,本文存在一定的改进空间:第一,仅仅考察房价收入比上升和房价收入比下降两类城市的异质性。没有对城市进行进一步细分,进而做出更具体的研究。第二,受限于数据数量,无法将理论分析中的每一个传导路径应用到实证中来。仅仅对总效应进行阐述,需要在日后进行进一步细化。随着我国统计制度建设的不断完善,这些问题会在将来得到解决,能够为该问题的研究提供更多帮助,进而提出更有裨益的建议。