改革开放以来，特别是进入21世纪后，中国经济取得举世瞩目的成就，伴随着经济的迅猛发展，房地产行业也进入了高速发展时期，有着众多上下游关联行业的房地产业越来越成为经济的支柱。在不断推进的城市化浪潮中，房地产开发不断扩大，房地产市场不断繁荣发展，房价也呈现快速上涨趋势;在土地招拍挂制度下，土地价格水涨船高，土地收入成为许多地方政府财政收入的主要来源。特别是美国爆发的金融危机席卷全球后，各国为了应对金融危机的影响，都对经济进行不同程度的刺激，中国更是推出了四万亿元人民币的刺激政策，过于充裕的流动性也大大推动了房价的疯狂上涨，许多投机者进入房地产市场推高房价，中央企业也纷纷购置土地开发地产，致使“地王”频现。高房价必然带来高房租，进而使经营管理成本不断提高;高房价使人们的生活压力越来越大，也成为人们最为关心和热议的焦点问题。房价收入比已经超出警戒范围，房价租金比也相对较高，种种迹象表明中国房地产泡沫己然存在，房地产泡沫对我国的金融稳定也产生了一定的影响，房地产泡沫和金融风险也成为众多学者的研究重点。　　然而房地产市场是否存在泡沫，学者众说纷纭。如何测算房地产泡沫，探究房地产泡沫的主要成因，以及房地产泡沫向金融风险的传导机制，从而为房地产市场宏观调控提供可靠的依据。本文预期要实现的研究目标为:一是通过梳理房地产泡沫与金融风险理论，为房地产泡沫与金融风险的判断、防范提供理论依据;二是通过房地产市场数据计算全国和不同地区的房价收入比，用边际收益率法计算房地产泡沫度;三是测定引起房地产泡沫的因素有哪些，影响系数有多大;四是通过分析泡沫度与沪深股市收益率偏离度、商业银行不良贷款率的关系，探究房地产泡沫与金融风险的相关性;五是为房地产市场宏观调控提供有益的建议。　　论文的主要内容分7部分:第1部分介绍研究背景和意义、方法、创新之处与不足，对论文进行整体概述。第2部分以研究房地产市场的特性为逻辑起点，说明房地产具有消费性、投资性和财富性三重属性，决定房地产的消费性需求、投资性需求和投机性需求，通过供求分析，讨论了房价影响因素，并对与房地产泡沫相关概念进行界定;通过对房地产泡沫与金融风险理论进行梳理、分类、评述，为研究奠定理论基础。第3部分分析房地产泡沫的形成机理与金融风险传导机制，讨论信贷支持过度、商业银行的“短视行为”、土地价格以及税收对房地产的影响，解释房地产泡沫产生及向金融风险传导的原理和过程。第4部分研究了房地产泡沫与金融风险的测度和预警，推导房地产泡沫检测方法、房地产泡沫与金融风险关系测度方法，为实证分析奠定基础。第5部分对日本、泰国、美国等房地产泡沫引发金融危机的案例进行分析，总结原因和经验教训。第6部分应用所收集到的房地产市场数据对房地产泡沫、投机泡沫进行测度，计算了全国性和地区性的房价收入比，使用边际收益率法计算1997年至2011年的月度房地产泡沫度，对房地产市场投机泡沫进行检验并测算出房地产投机度，分析房地产泡沫的影响因素（货币量、GDP、中长期贷款、居民可支配收入、外汇储备、土地价格、税收等），测算这些因素的权重;研究房地产泡沫度与股市收益率偏离度和商业银行不良贷款率的关系，说明房地产泡沫与金融风险的相关性及影响程度;分析我国房地产市场存在的问题，以及房地产泡沫如果破灭将导致什么样的金融风险。第7部分对整篇论文进行总结并提出防范房地产泡沫和金融风险的总体思路和政策建议。　　本文的主要结论:　　1、当前我国房地产市场整体上存在泡沫。从时间上来看，一些年份存在房地产正泡沫，一些年份也存在负泡沫，其中2009年底至2010年初房地产正泡沫达到最大值，这是由于美国爆发的次贷危机导致全球金融危机后，我国推出4万亿元人民币刺激政策推动房价爆发式增长;1999年5月和2009年2月房地产负泡沫达到最低值，这是因为1997年亚洲金融危机和2008年美国次贷危机引起的。从地域来看，全国范围内房地产整体存在泡沫，但泡沫度不太大;经济发达省份（北京、上海等）房地产泡沫度较高;中部省份（湖北、河南等）房地产泡沫度较小，处于警戒线边缘;西部省份（甘肃、青海等）房地产市场不存在明显泡沫。　　2、我国房地产业存在明显投机行为。房地产投机度比较大，测度高达6159，远远高于国际经验值θ＞2，说明投机行为对房地产泡沫有很大影响;城镇实际人均收入 Y与房地产价格成正相关关系，在其他影响因素不变的情况下，城镇实际人均收入增加1％，实际房价将增加0.046％，说明城镇人均可支配收入对房地产价格的影响相对较小;房地产抵押贷款利率与房价成负相关关系，在其他影响因素不变的情况下，抵押贷款利率增加1％，实际房价减少1.6058％，说明抵押贷款利率对房地产价格的影响相对较大，提高住房抵押贷款利率可以有效抑制房地产投机行为。　　3、中长期贷款、货币供应量、GDP、人均可支配收入、外汇储备、利率、土地价格和税收对房地产泡沫都有影响，其中中长期贷款、货币供应量、GDP、土地价格等对房地产泡沫影响较大，中长期贷款每上升1％，房地产投资增加0.62％，商品房销售额上升0.61％;货币供应量每上升1％，滞后一期房地产投资增加0.51％;GDP增加1％，滞后一期的房地产投资增加0.42％;外汇储备增加1％，商品房销售额增加0.42％;在其他影响因素不变的情况下，土地价格增加1％，房地产价格将增加0.294％，房地产税收增加1％，房地产价格将减少0.134％。从实证分析中可以看出，房地产开发投资的资金过分依赖于银行贷款;人民币升值预期也会影响房价。　　4、房地产泡沫与金融风险存在明显相关性。通过研究房地产泡沫度对沪深股市收益率偏离度与商业银行不良贷款率的关系，经过实证得出，房地产泡沫度与沪深股市收益率偏离度存在长期稳定的负相关性，房地产泡沫每增加1个单位，沪深股市收益偏离度则减少0.351个单位;房地产泡沫度与商业银行不良贷款率的变化率存在长期稳定的正相关性，房地产泡沫每增加1个单位，商业银行不良贷款率变化率则增加0.6124个单位。这些都充分证明了房地产泡沫确实对金融风险有明显的影响。　　本文认为，我国房地产市场整体上存在泡沫，但是目前房地产泡沫是可控制的。政府要严格控制房地产价格恶性增长，将价格控制在合理空间，避免房地产泡沫进一步膨胀;也不能宏观调控政策过猛，急速把房价压到较低水平，避免因房价急降引发恐慌而导致金融风险;要在防止通胀的情况下加快提高居民收入，逐步消化已经存在的房地产泡沫;要坚决打击房地产投机行为，满足自主性、改善性住房需求，保障房地产市场的健康发展。因此，建议用制度创新的办法控房价，创新房地产金融工具分散银行信贷风险，在房地产泡沫向金融风险的传导机制上设防;加快土地制度建设和税收改革，推动从土地财政向税收财政转变;加快保障性住房建设，逐步解决中低收入人群住房问题。　　本文主要采取理论与实际相结合、定性定量分析相依存、规范与实证相结合的方法，对房地产泡沫测度、房地产泡沫影响因素、房地产泡沫与金融风险进行研究;在研究国外发生过的房地产泡沫引发金融危机时，主要采用案例分析的方法。　　本文可能在以下4个方面存在新意:　　1、在检测我国房地产泡沫方面，计算了不同区域（包括北京、上海、广东等经济较发达地区，湖北、吉林、河南等经济中等发达地区，贵州、甘肃、青海等经济欠发达地区）的近20个省份的十年来的房价收入比，并应用边际收益率法计算出1997年至2011年我国房地产泡沫度，从时间上、地区性上总结了房地产泡沫的情况，使人们对房地产泡沫有一个较为全面的理解。　　2、在测度投机行为对房地产泡沫影响时，得出房地产投机度高达6159，远远高于国际经验值θ＞2，说明投机行为对房地产泡沫有较大影响;城镇实际人均收入 Y与房地产价格成正相关关系，在其他影响因素不变的情况下，城镇实际人均收入增加1％，实际房价将增加0.046％，说明城镇人均可支配收入对房地产价格的影响相对较小;房地产抵押贷款利率与房价成负相关关系，在其他影响因素不变的情况下，抵押贷款利率增加1％，实际房价减少1.6058％，说明抵押贷款利率对房地产价格的影响相对较大，提高住房抵押贷款利率可以有效抑制房地产投机行为。　　3、在分析房地产泡沫的影响因素方面，对货币供应量、GDP、中长期贷款、外汇储备、人均可支配收入、利率、土地价格和税收进行了全面的分析，既有个别因素分析，又有综合分析，并计算出这些影响因素的权重，能够清晰地比较各个因素对房地产泡沫的影响程度，同时也说明了货币政策、土地政策、税收政策对房地产的调控效果。　　4、在分析房地产泡沫对金融风险影响方面，通过房地产泡沫度与沪深股市收益率偏离度的实证分析，研究房地产泡沫对股市波动的影响;通过房地产泡沫度与商业银行不良贷款率变化率的实证分析，研究房地产泡沫对银行风险的影响。可以比较直观地解释房地产泡沫可以通过影响股市的波动和增加银行管理风险，从而给金融体系的安全带来威胁。　　由于个人水平的局限和客观条件的限制，在房地产数据的来源和实证分析阶段做的不够充分，这也由于我国房地产数据由于口径多而难以开展实证取证，使得对数理模型的结论缺乏有力的实证支持。房地产市场具有明显的区域性特征，本文的研究偏重于全国市场，对区域市场的差异性研究不足，有待于进一步细化与深入。