REITs是资产证券化金融工具之一,其以房地产资产未来稳定现金流——例如物业费、租金收入及资产本身价值增长作为收益保障,面向广大投资者融资。标准的REITs工具收益稳定,现金分红比例相对较高而且易于在二级市场流通,这些特点使其可以很好的满足房地产融资企业、投资人、政府等多方的诉求。本文以现代企业融资理论、委托代理理论和破产隔离理论为理论基础,以我国房地产企业融资现状为背景,结合国际市场REITs制度,对我国房地产企业REITs模式进行选择,进一步通过对L集团REITs融资地具体应用的分析总结我国房地产企业REITs融资的问题并提出改进对策。对L集团案例的研究思路为:使用REITs融资前的财务分析与融资状况分析、企业发行REITs的应用分析、REITs发行成功后公司的融资效果分析,最后总结L集团本次REITs融资的创新设计。本文拟采取的研究方法主要包括案例分析法、文献分析法、图形图表分析法和定性与定量分析方法。其中文献研究法是本文的重要研究方法。通过查阅国内外关于REITs的文献资料,对其研究成果进行整理,以此为基础进行文献综述,夯实写作的理论基础。同时注意文献的时效性,紧紧贴合实事政策。另外,案例分析法也是主要研究方法,以国内已发行的“L 一号”基金案例进行详细的讨论和分析,在理论分析的基础之上分析案例,深入研究案例。本文的创新之处在于文章首次研究了“L 一号资产支持专项计划”REITs融资案例,详细分析中国L商业地产公司财务情况、融资现状、案例的应用以及融资效果,归纳出案例的特点及优缺点;对比国际成熟REITs市场经验,结合我国基本国情和中小型房地产企业融资现状,研究我国对REITs的模式选择,再通过对L集团REITs工具融资结构具体应用,总结优劣并提出相应建议,为中小型房地产企业的融资提供工具选择指导和经营管理建议。当前,REITs在我国已发展了五个年头,有了比较丰富实践经验,真正的标准化REITs呼之欲出。国家应该尽快规范立法,引导REITs正向发展。同时标准化REITs的产生,也可以为现已发行的类REITs投资者提供更好的退出路径。