长租公寓作为住房租赁市场上一种新兴的租房业态,但由于长租公寓行业始终存在投入成本高、资金回收期长、利润率低等现实状况,且国内长租公寓企业大多为轻资产运营管理,因此长租公寓企业很难获得有效率、可复制的融资方式。2017年1月,魔方公寓发行了国内首单长租公寓行业资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”,成为长租公寓行业首个受惠于政策的企业。本文基于为长租公寓企业总结出可复制的融资方式的目的出发,运用比较分析法和财务分析法,对魔方公寓资产证券化过程进行交易结构设计、未来现金流分析、融资成本分析、融资效益分析、影响底层资产未来租金收入规模和稳定的因素概况等“五位一体”的深入分析。鉴于魔方公寓资产证券化创新性的采用双SPV的结构设计实现将不确定的将来应收账款转化为确定的债权,本文的研究重点落脚于对交易结构创新性和基础资产稳定性的分析。研究总结得到以下结论:(1)魔方公寓通过双SPV交易结构的设计实现底层资产债权的确定;(2)基础资产现金流稳定性良好;(3)实际融资成本较高,但融资效益显著;(4)底层资产未来租金收入与宏观政策调控、市场预期容量、企业经营等因素息息相关。最后,本文就长租公寓的自身发展特性以及此次魔方公寓资产证券化过程中存在的问题,从政府、长租公寓融资实体、金融参与机构等三个不同方面提出自己的建议。