买受人逾期偿还贷款时卖方合同解除权案例研究

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《个人住房贷款管理办法》(银发[1998]190号)实施以来,我国个人住房贷款规模呈上升趋势。按揭购房成为更多人的选择,按揭购房的方式涉及出卖人、买受人和贷款银行三方法律关系主体,涵盖出卖人与买受人订立的《商品房买卖合同》,买受人与贷款银行签订的《按揭贷款合同》及该三方法律关系主体签订的《担保合同》三种合同法律关系。当买受人逾期偿还贷款时,贷款人(银行)为维护自身的合法权益,会选择追究出卖人(保证人)的保证责任。保证人承担保证责任后,会向被保证人(买受人)行使保证人追偿权。出卖人与保证人分别为不同的法律关系主体时,权利义务较为明晰。但在保证人与出卖人双重角色同一的情况下,作为出卖人的保证人承担了保证责任后,是以出卖人的身份行使合同解除权还是以保证人的身份行使追偿权。选择行使不同的请求权,由于适用的法律不同,必然出现不同的裁判结果。问题是出卖人行使合同解除权是否具备合格的请求权基础,解除合同能否保证实质正义。类案在司法中存在同案不同判的现象,学界对此争议的焦点是卖方的约定解除权和法定解除权是否具备请求权基础的支撑。因此,研究买受人逾期偿还贷款时出卖人的合同解除权问题,对于解决司法实践中裁判尺度不一致的问题,保证审判的结果公平与实质正义,维护房地产市场的交易安全具有重要的理论意义和实际应用价值。本文以W房地产开发公司诉G某商品房买卖合同纠纷案为研究对象,运用案例分析法,沿着出卖人的约定解除权和法定解除权两条逻辑主线展开研究。通过深入研究,对本案提出裁判的建议,并且通过对本案的研究,为保障商品房买卖合同当事人合法权益提供有益启示。为此,论文共分为五个部分。除第一章绪论外,论文其余四部分围绕W房地产开发公司诉G某商品房买卖合同纠纷案件展开研究,对本案争议焦点所涉的法律问题进行分析,探索设立抵押反担保预告登记以保障保证人(出卖人)的合法权益;适用违约方法定解除权的相关规定;立法或司法解释明确限制出卖人的约定解除权以及探索适用分期付款买卖合同的方式来保障买卖双方的合法权益,为买受人逾期偿还贷款时买卖双方的权益保障提供有益的探索。
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