“市场经济乃法治经济”早已是人们的共识。市场与法律相辅相成，不可分割。市场经济的发展需要法律的保驾护航，法律的完善又是市场经济发展的必然结果。现代市场经济的高速发展对交易便捷和融资提出了更高的要求，也使得保障交易、维持信用的传统不动产担保制度日益受到挑战。市场经济处于不断完善的我国，如何在法律制度上对此作出反应，是摆在立法者和法律学人面前的重大课题。面对发达市场经济国家完善的不动产担保证券化制度，理智的立法是在分析研究该项法律制度和具体国情之后才会做出的反应。立法必以充分的理论探讨作先行，从这种意义上说，理论探讨充分与否直接决定了某项法律制度在我国的命运。为此，笔者将对该制度的粗浅思考付诸笔端，以求抛砖引玉，引起学者们的重视，同时也为立法提供一得之见。 本文第一部分开章明义，就不动产担保的内涵、不动产担保证券化的涵义及性质、其价值理念进行了系统全面的阐述，指出一般意义上的不动产担保是指抵押权，不动产担保证券化性质上属于不动产证券化之一种，其价值理念在于实现交易安全便捷的基础之上，加速资本的流转及循环，并为民事主体融资提供新的手段。 第二部分紧承第一部分，着重介绍了世界主要市场经济发达国家的不动产担保证券化制度。尤其是对无论是经济学界还是法学界都不太熟知的德国和瑞士的不动产担保证券化制度，本部分着墨较多，作了详细的介绍。 为了进一步理清各国不动产担保证券化之间的关系，第三部分首先从各国不动产担保证券化制度的比较分析入手，给出其间的联系与差异；接着又对两种模式的不动产担保证券化及表内与表外证券化作了深入的比较分析，从而得出狭义不动产担保证券化是更为符合抵押权本质的制度，表外证券化较之表内证券化是更为优越之制度的结论，为下文第五部分我国相关制度的引进作以铺垫。 第四部分就日本影响较大的现代抵押权论及其批判作了介绍，并根据日本现代市场经济的发展及抵押权的民法理念，对现代抵押权论及其批判做了评述，指出在现代市场经济条件下，尽管现代抵押权论有其不足之处，但更有其客观存在的理论价值和现实意义，表明了本文的立场。 第五部分是本文的落脚点和归宿，首先分析了我国现有不动产担保的立法现状，并指出我国抵押权立法有从保全抵押向流通抵押过渡的迹象。接着在驳斥引进土地债务、定期金等制度的主张的同时，赞同实施表外证券化制度，并就我国现行法律存在的障碍提出化解方案;赞同借鉴德国证券抵押制度、瑞士抵押债务证券制度及日本的抵押证券制度，并在充分考虑我国国情的基础之上，为我国的证粼氏押立法具体制度的构建提出建议。