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土地资源是人类生产生活中最基本的要素,在我国的经济发展和城市建设中起到了不可忽视的作用。但是由于我国土地市场化改革起步较晚,跟不上高速发展的社会经济,致使土地市场的供需矛盾突出,土地资源的配置效率和利用效率低下。近年来土地政策作为一项重要的宏观调控手段,对地价及房地产市场各方面进行了调控和引导。而土地政策对地价的实际作用需要进步一的研究扣探讨。
本文运用理论分析和实证分析相结合的方式进行研究,通过对城市地价的形成、土地政策的调控机制、政策工具进行研究,定性分析土地政策对地价的实际影响效用,并通过定量分析方法验证土地政策对地价的影响,总结土地政策实施的实际效用,对地价作用的有效性,分析土地政策的不足并提出建议。
首先,分析我国城市土地价格的形成机制和土地的供求与价格机制,并分析了土地供求价格的影响因素。土地的供求关系是最能影响土地价格的因素,而土地政策从土地供给和土地供求两个方面均能影响土地的价格。
然后,回顾了近年来实施的各项土地政策,分析了各项土地政策的工作重点和调控方向,并从土地供应量、土地供应结构、土地供应方式、闲置土地处置和土地税收等各个调控方式入手,分析土地政策的运行效果,通过对地价变化的分析来研究土地政策对地价作用的有效性。从定性的角度研究发现,土地政策对土地的价格有一定的影响能力。
通过对上海市的土地价格进行分析,建立包括土地政策在内的地价影响力模型,以土地价格作为应变量,引进GDP、固定资产投资作为自变量,并根据土地政策对地价影响方式的不同,对土地政策进行量化后作为自变量引入模型,通过EVIEWS软件建立多元线性回归模型。对回归模型的分析后发现政策与地价呈负相关,其相关系数为-0.577。研究结果表明,土地政策对地价变化存在一定的关系,当政策力度越大,则地价越低,增速趋慢,政策力度越小,则地价越高,增速趋快。但是相对于GDP地价的影响系数较小,对地价的影响力具有一定的局限性。
最后综合分析定性与定量研究的结果,发现土地政策对地价的确有一定的作用,在某些时期作用较为明显,但是长期来看,其作用还是有限的,土地政策存在不足。基于前述的研究成果,提出了提高土地政策有效性的建议,促进房地产市场的和谐健康发展。