在分析中国城市国有土地产权现状和问题基础上,引入新制度经济学的相关理论,利用海内外物权法实践和研究成果,构建了一个主体明确、定性清晰、定量科学、分级授权管理的土地产权体系。 首先回顾了城市国有土地产权制度沿革,剖析了现有土地产权法律法规和土地产权管理存在的问题及各种不良后果,分析了这些问题的深层次原因。论文先后述评了产权理论、交易费用理论和委托代理理论,阐述了可以借鉴基本观点:产权清晰能降低交易费用,提高资源配置效率;交易费用可以判别制度的效率高低;委托代理的核心是建立和健全激励约束机制等等。 在理论结合实际基础上,论文分析了海内外物权和土地产权实践和研究动态,明确了土地产权设置立足于大陆法系等基本原则。对土地所有权、划拨土地使用权、授权经营土地使用权、作价入股(出资)土地使用权、承租土地使用权以及土地抵押权、土地租赁权、相邻权等传统土地产权进行了全新完善优化。界定了概念,突出了相关特性:(1)企业改制中保留划拨土地存在法律漏洞,首次提出“保留划拨土地作价入股”概念(2)现行授权经营土地使用权涉嫌违规并分别侵犯了地方政府、原土地使用者和相关股东合法权益,提出了完善方案(3)强调承租土地使用权的物权特性,揭示了《城镇土地估价规程》确定的承租土地评估方法错误并进行方法设计(4)强调了土地重复抵押的合法性和经营性医院学校等用地抵押的可行性。对于法律没有设置但现实存在的空间权、地役权、典权、土地优先权、独有、共有、区分土地使用权、土地留置权、地上权等进行了全面、系统和完整的创新设计。对它们界定概念,揭示内在规律和法律特性。在国内首次提出土地优先权和区分土地使用权概念并完整界定。 在土地产权量化方面,介绍了土地产权估价基本理论和基本方法。针对土地开发费用范围和数值难以准确把握、主观随意性大的特点,首次提出了城市综合土地资本概念,通过其加权分摊得到土地开发成本,从而修正了成本逼近法。针对收入和成本构成的更新及折旧的科学处理,对收益还原法进行了完善和规范。对承租土地使用权、划拨土地使用权、空间权、综合用地以及附设有他项权利的特殊土地使用权估价进行了创新和更新。系统地分析和探讨了各种类型土地估价方法和程序,揭示了其内在规律和独有特性。其中首次否定了《城镇土地估价规程》有关规定,提出了承租土地使用权估价全新的基本思路和方法,具有首创性。对于划拨土地使用权、空间权、综合用地、附有他项权利土地估价都具有独创性和新颖性。 最后剖析了国有资产产权管理理论动向、实际操作及成绩和问题。依据委托代理理论,提出了对城市国有土地产权分级授权管理模式,系统地研究了构建土地产权分级授权体系。突出了分级授权后的监督检查和处理。