我国现阶段已进入人口拐点,老龄化时代徐徐拉开大幕。与此同时,多年的计划生育政策使得城市家庭普遍呈现少子化,加之受现代家庭观念的影响,几代同堂的家庭结构受到极大冲击,由此导致空巢老人、独居老人的数量不断攀升。如何养老,怎样安享晚年,已经成为当下热门的社会话题。而由政府主办的养老机构难以完全满足当下的养老需求,养老床位全国范围内缺口巨大。同时,在一些经济发展水平较高的城市,不同层次、不同群体的老人养老出现差异化需求。中高档养老地产产品匮乏,普通养老院对于拥有较好经济基础的有更多、更高要求的老人缺乏吸引力。社会上的资本看到了这一市场契机,开始进军养老地产业,尤其是目前急于寻求行业新突破口的传统地产开发商,以及国内的保险公司,成为中高档养老地产的投资主力,复星集团就是其中之一。复星集团与美国峰堡集团合作,成立上海星堡公司,开展养老地产开发运营业务,目标是成为中国知名养老地产品牌。在实际的操作过程中,有可圈可点之处,也存在一些具体的问题:例如未积极寻求向上海以外的城市扩张的机会,产品存在硬伤,销售模式单一、推广策略和销售渠道不够系统,这些问题不仅影响了现有项目的销售,也影响了公司发展的速度和规模。当然对于一个成立仅四年、养老地产开发和营销经验不够丰富的企业来说,有问题是正常的,但如果不及时修正,形成一套适合自身的营销策略,星堡公司的发展目标很难实现。本文在研究了国内当下养老地产的市场和政策背景、国内外养老地产的模式和发展现状之后,介绍了星堡公司发展现状,并运用SWOT分析方法分析了星堡公司发展养老地产的优劣势,指出该公司的发展机会和潜在的市场威胁。接下来运用STP理论,对养老地产市场进行细分和评价,结合星堡公司的优势,确定目标市场,并据此进行了客群定位、区域定位、品牌和形象定位、产品定位。最后以4C营销理论为基础,围绕该公司存在的问题展开讨论,并提出相关营销策略建议,希望对星堡公司能够起到参考作用。