目前我国老龄化问题突出，如何养老成为社会各界共同关注的问题。养老地产作为一种社会养老方式，成为现在的发展热点。但是养老地产面向群体的特殊性，服务性，并且是涉及到第一、第二、第三产业的综合性产业。这些都不是一家房地产公司可以胜任的。同时，养老地产投资大，回收期长，风险要比其他房地产项目大。如果由政府进行开发，则会造成巨大的财政压力。如何建设养老地产项目，提供多元服务，成为目前急需解决的问题。PPP模式（ Public-Private Partnership）即公共部门和私人部门合营，应用于养老地产，能够解决项目融资难的问题，减轻政府的财政压力，激励养老地产提供多元养老服务，为私人部门降低风险。发展养老地产PPP项目最重要的就是要进行有效的风险管理。
　　本文首先对博弈论、项目风险管理理论进行论述，再对养老地产、PPP模式的概念及相关文献进行论述，最后对养老地产 PPP项目的关键架构以及风险分担进行论述。采取WBS-RBS（工作分解结构—风险分解结构）识别养老地产PPP项目的风险因素，再用AHP和模糊综合评价法相结合对项目进行风险评估，得出整个养老地产PPP项目所处的风险等级。
　　在项目刚开始时需要进行一次风险分担，建立风险分担的静态博弈模型，同时引入风险偏好理论，考虑政府部门与私人部门的风险收益以及养老地产 PPP项目的总体收益，最后根据纳什均衡以及基于社会效益最大化的拉格朗日最优化法得出双方最优的风险分担策略。对模型进行分析得出，养老地产 PPP项目应该由抗风险能力强、风险偏好较高的一方承担较高的风险比例。
　　随着项目的不断深入，政府部门与私人部门对风险分担有了更深的理解，对进一步的风险分担进行讨价还价，构建完全信息下和不完全信息下的风险分担讨价还价动态博弈模型，分析双方可能提出的多种风险分担策略。考虑讨价还价次数过多导致的双方时间成本的损耗，政府部门利用优势地位向私人部门转移额外风险的概率等因素。对模型进行分析得出，由于信息不透明和政府的优势地位，风险谈判可能会使私人部门蒙受损失。因此在机制方面需引入监督机制，保障私人部门的利益。
　　最后，对安徽省阜阳市颍州区万洁养老公寓 PPP项目进行实证分析。依据项目情况，邀请专家对上述模型赋值，对模型进行验证。最终得出基于风险偏好进行风险分担时，项目总收益比政府部门与私人部门各分担风险一半要大，说明基于风险偏好进行风险分担所得比例更优。在风险分担中，政府部门一半承担1/3的风险，私人部门承担2/3的风险，在不完全信息下，政府部门比完全信息下承担风险更大。要使信息公开透明，减少时间成本，使政府部门与私人部门尽可能地位平等，使风险分担公平合理。