在我国土地所有权公有的制度下,可流转的土地使用权便成为城市房地产市场存在的前提。我国房地产法律法规对出让土地使用权转让作出了具体的规定,在转让限制条件方面,《城市房地产管理法》、《土地管理法》等对房地产公司(本文仅指有在建项目的房地产公司)转让土地使用权及其在建项目进行了具体规定,必须符合三个强制性条件,否则不得转让;而拥有土地使用权的其他民商事主体,包括自然人、其他公司(本文指不以房地产开发为营业范围的公司以及没有在建项目的房地产公司)、其他法人、非法人组织等,转让土地使用权时没有限制条件,只是在税收方面与房地产公司同样需缴纳土地增值税,我国《土地增值税暂行条例》对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收土地增值税进行了具体规定。然而,实务中,需要转让土地使用权的房地产公司以及其他公司并没有采用直接在土地二级市场进行物权性质的典型的土地使用权转让的方式,而是频频出现股权转让行为。一些经济学家以及实务界的人认为,以股权转让的方式实现土地使用权转让的行为是公司在“法律允许”的范围内对税负进行比较分析、进行公司税务筹划后作出的优化选择,而且公司进行股权交易的行为并无不当,它符合公司法、税法的相关规定;同时,公司股东进行股权转让并未导致土地使用权权利主体的变更,不是土地使用权转让行为,也就不需要遵守国家土地管理方面的法律法规,也不需要缴纳土地增值税。这些评价都只看到“名为股权转让实为土地使用权转让”这种非典型土地使用权转让行为的表象,并没有深入实质研究问题。直至本文写作时,非典型土地使用权转让行为都没有得到法学界应有的关注,因此参考资料相对较少。本文在分析非典型土地使用权转让行为产生的原因、肢解为实现土地使用权转让而进行股权转让的具体行为种类、并讨论股权转让与资产转让的异同后,对该种行为进行法律评价同时提出对策。本文由引言和三大部分构成。引言主要阐述了论文研究的目的、理论意义、实用价值、相关领域国内外研究现状和研究方法以及其他需要说明的相关问题。第一部分是提出公司采用“买壳”方式转让土地使用权的非典型土地使用权转让行为为何如此泛滥以及是否合法的问题,并从商人追求经济效益最大化、土地使用权转让的立法限制和相关法律不协调的立法漏洞三个方面进行分析。第二部分是进一步了解我国关于土地使用权转让的立法及立法目的,明确何为典型的土地使用权转让后,肢解公司非典型土地使用权转让的具体行为种类,讨论股权转让和资产转让的区别与联系,得出公司股东股权转让实质上可以达到与土地使用权转让相同的效果的结论,再对“名为股权转让实为土地使用权转让”这种非典型土地使用权转让行为进行法律评价,认为这属于法律规避行为,具有严重的社会危害性。第三部分是治理非典型土地使用权转让行为的法律对策研究。本文认为处理这种现象,最关键是要建立确定行为性质的认定标准,应当关注实际控制土地并获得土地利益的主体是否发生变化,以及是否有民商事主体通过土地使用利益获得了土地市场价值。被认定为实质上是土地使用权转让的股权转让行为适用现有房地产方面法律法规,被认定为正常股权转让行为的适用公司法的相关规定;在立法上应当增设对股权转让人征收与土地增值税数额相适应的新的税种;在立法上应当对以土地使用权作价入股的行为设限;行政上,应当加强监管。