2018年是改革开放四十周年,在这四十年里中国的房地产市场取得了跨越式的发展,在国家经济中逐渐起到越来越重要的作用。但随着中国去产能去库存等举措的出台,中国楼市存量时代正在来临,在这种背景下,传统地产融资渠道逐步收窄,房地产企业融资难的问题凸显,多元化融资方式创新成为研究热点。房地产证券化成为新的发展方向,房地产证券化能够激发实体经济活力,是构建多元化资本市场体系的必要手段,是促进金融与房地产可持续发展的必要模式。房地产投资信托基金又称不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称“REITs”)乃实现不动产证券化的高效途径。我国自2015年第一支公募REITs推出以来,REITs产品规模与数量大幅增长。但由于认识度缺乏、税收管理、构架设计以及专业人才匮乏等限制,中国还没有建立起标准的REITs制度,发行真正意义上的公募REITs。鹏华前海万科REITs是我国公募型REITs发展的一次重要尝试,自发行以来市场表现良好,在我国REITs制度不成熟的背景下取得了良好的运营效果,因为目前国内市场中只有这一支公募REITs产品,其在构架设计以及后期运营管理方面借鉴了欧美成熟国家的一些先进经验,因此具有一定的代表性,通过分析其在构架设计以及具体的运营中的独特之处,对鹏华前海万科REITs案例的分析,有助于推进我国房地产企业REITs模式标准化进程。本文以鹏华前海万科REITs为研究对象,结合我国目前REITs现状,在其构架设计以及具市场表现、估值方面入手,总结其特点以及不足之处,提出相关的建议,为我国REITs的推进提供一些借鉴意义。在此基础上进一步探讨我国未来一段时间内推出标准化REITs的方向与路径,论述推出公募REITs的适时性,探索公募REITs的模式选择、产品设计和政策等相关问题,提出我国当前推出公募REITs的方案和路径。