“居者有其屋”是人类恒久的梦想。在政府提出的全面启动住宅市场、建立住宅新体制、实现住宅私有化及货币化分配的方针指导下，我国的住宅市场已发生了一些可喜的变化。 现阶段，城镇政策优惠住房及商品住房无论从存量还是在建情况来看都占据了相当大比重，它关系着我国住宅市场的健康发展。但是，对上述两类居住物业产权的理论研究重视程度不够，产权安排的实践过程中纰漏也不少。本文针对城镇居住物业产权现状，借鉴西方产权方面的理论和国外物业产权安排，对居住物业产权归属和权能行使，作了一番探析。 全文分为三部分：第一部分探讨了我国城镇居住物业现时的产权状况，第二部分阐释了西方产权理论和居住物业产权，第三部分详细论述了居住物业产权的安排、明晰、保护、流转政策与措施。 本文的主要观点如下： 1、现阶段政策优惠住房产权模糊，单位(国家)与个人的产权份额不清，导致“入市”的限制；高(多)层居住物业的业主对大厦的共有权属认识模糊或缺乏约定，引起产权纠纷不断。上述问题的实质是产权界定等方面难以适应住宅市场的发展，业主权利得不到有力的保障。 2、通过对产权概念的阐释和产权理论演变的考察，认为产权是一多种权利构成的权利束，所有权与产权共同构成对现实产权变迁的完整解释；产权作为一种排他性的权力关系，是交易时形成合理预期的社会工具，它减少了交易的复杂性和不确定性；产权具有多样性和可分割性，产权不断分解、组合的重新配置就可以提高经济效益：产权的有序流转是中国市场化改革的必经途径。 3、关于高(多)层商品房的产权安排，通过借鉴建筑物区分所有权制度，本文细化了业主的产权，深入剖析了基地、屋顶、电梯、地下停车场的权属，探讨了区分所有的建筑物之共用部分占有、使用及收益的分享。 4、提出了城镇居住物业产权的明晰、保护、流转的政策与措施，政府应该将住宅法定为私人性物品，通过合同来确定政策优惠房个人与国家之间的产权⑧硕士学位论文MASTER’5 THESIS比例分配问题，建立完善的城镇职工住房信息网络系统，采取产权保障中介咨询与产权保险相结合的方式提供物业产权保障，规范开发商行为，界定管理者权利，使物业产权流转更加顺畅。