近年来关于房地产价格的问题越来越成为社会和政府关注的焦点。房地产行业的健康发展,不仅关系到相关行业的发展甚至是国家经济的稳定运行,同时也是影响百姓生活的重要大事。越来越高的房价,已经超出了普通购房者的购买能力,一面是没有房子的人买不起房,另一面是“地王”以及高空置率的的频频出现,关于房价泡沫的呼声也越来越大。政府在控制房价方面出台了一系列政策,却往往在短期见效又经历了反弹,使效果大打折扣。于是,本文希望从市场本身寻求解决高房价问题的关键。本文在我国城市房价和一线城市房价分析的基础上,得出我国一线城市存在明显房价泡沫的结论。随后对西方经济理论进行了追溯和相关脉络研究,经过梳理发现成本决定论、效用价格理论、价格均衡理论、马克思主义地租理论和区位理论都在其理论形成以及近代结论上对房地产价格的形成有着不同程度和方面的启示,在对理论知识借鉴的基础上,建立了本文的供求均衡分析框架。通过经济学分析,均衡分析和实证分析相结合的方法,得出最后框架分析的结论。对我国实施的政策进行失效分析后,提出本文相应的对策建议。我国房地产市场发展目前是否存在问题?房价存在泡沫吗?我们应该从哪些方面入手去解决问题?这是本文需要解决的三个问题,其中第三个问题是本文的重点。第一个问题的解决,本文通过对我国房地产发展的历程进行回顾,然后仔细研究我国房地产经济近几年数据,会发现我国房地产市场的确存在很多问题,其中最主要的是在收入分配不均衡背景下导致的各地房价差异过大。本文首先对收入差距加大对房价的影响进行了分析,然后通过转换定义,按照洛伦兹曲线的绘制原理,以我国百城房价为数据基础,绘制了一条“房价洛伦兹曲线”,来展现城市房价高低差距过大的一种现象。针对第二个问题,文中也给出了肯定的答复。由于一线城市在房价问题上明显严重于其他一般城市,所以在数据分析中选择一线城市里数据记录较全面的北京和上海进行指标计算,这也是在实证分析部分选取两个城市的主要原因。针对房屋具有消费和投资双重属性的特征,论文选择对应的能够反映房地产泡沫的代表指标——房价收入比和房屋的租售比。结果显示,我国一线城市房地产的确存在泡沫,已经达到了非常危险的状态。尤其是两个城市用不同的数据指标计量,却都在2010年达到了房地产泡沫的峰值。分析发现,这是我国专家预测我国四万亿投资刺激经济将于2009年下半年产生效果的预测完全吻合。显然对于加大投资的刺激,一线城市的反应更为激烈,已经出现了明显的价格泡沫。于是文章转入第二条主线,以一线城市为例进行进一步的分析和研究。关于第三个问题,我们采用理论与实际相结合的方法来解决。文章分别研究了古典经济学(包括马克思)生产成本决定论,边际学派的效用决定论,新古典的均衡价格论,地租理论和区位理论,并认真思考了各理论在房地产价格实践中的指导意义。并在研究的基础上,提出了自己的理论框架：以供求均衡分析为主框架,兼顾各种理论考虑影响房价因素,建立了需求5个方面,13个子因素：供给6个方面10个子因素的供给与需求均衡模型。针对均衡分析框架本文采用经济学分析、均衡理论分析相结合的方式得出以下结论：房价上涨初期供求因素共同决定房地产价格变动方向,随着价格的不断升高到非理性泡沫的产生,需求因素起到了更多的作用。解决房屋的旺盛需求是一线城市房地产降温的关键所在。随后文章希望用实证分析来验证理论分析得出的结论。实证分析中使用灰色关联度分析法和主成分分析法来一同验证前文结论。首先通过已有研究成果的建模启示建立本文简单的供给与需求均衡模型。文章选取一线城市南、北两方代表上海和北京作为实证分析对象,以框架代表指标从2003年至2013年的面板数据作为基础数据,采用灰色关联度分析法分析各指标与房价的关联性,对两个城市的计量同时证明了供求分析结论：虽然各因素与房价关联都较为密切,但是前三大影响因素均为需求因素,需求因素对房价的影响力要大于供给；用主成分分析法则通过降维的方式,得出模型的线性方程。两个城市的线性方程现实同样的信息：前5名重要影响因素中有4个因素都是需求因素,需求因素占据影响价格的主导地位。所以,两种方法得出的结论却十分吻合,所以重点制定影响需求因素的政策同时兼顾供给方面的调节才是解决问题的关键。本文主要的创新点有：一.房价洛伦兹曲线的尝试。洛伦兹曲线本身是描绘一种收入均衡与否的状态,而经过转换概念,本文首次提出房价洛伦兹曲线的定义,并用其描绘房价城市间差距过大的状态,由于数据有限,仅以我国房价前一百城进行描绘；二.反复验证结论,使结论更加可信。理论分析结论和实证分析结论相一致是第一轮验证：两种分析方法分别实证分析是第二层验证；每一种分析方法都共同针对北京、上海两个城市得出相同结论是第三层验证。三.文章首次把房价上涨过程人为分成三部分,用供求曲线的均衡形成图文并茂的解释房价上涨以及逐渐出现泡沫的全过程,使变化和结论更加直观；四,第一次较全面的从市场角度分析了对房价产生影响的供求方面及各子因素。以往研究文献大多数从一个或若干因素角度去分析房价,有的不成体系,有的考虑方面过于狭窄。本文通过已有研究成果以及对房地产市场的深入分析,建立了较为全面的房价市场均衡框架指标体系。最后全文的主要分析结果如下：我国房地产市场发展的确存在问题,主要体现在个城市房地产业发展不均衡,房价差异过大。主要价格泡沫集中在一线城市。通过本文供求分析框架的建立、经济分析以及均衡分析,认为需求旺盛是引起我国一线城市房价过高的主要原因。通过实证分析证实了之前的猜测：供给和需求双方共同决定了房价,但显然过高的房价要更多的归因于需求旺盛。通过对我国调控房地产的已有政策进行回顾分析,得出政策效果不理想的论断。结合全文分析结果,提出自己的建议和措施。