近年来,随着我国经济的高速发展,房地产业步入高速发展期。由于其资金密集和产业链多的特点,使其成为我国国民经济的基础性行业和支柱性产业,带来了房地产税收的高速增长,成为地方财政收入的主要来源。为了抑制楼市过热和地方政府对土地财政的依赖,国家出台了一系列的宏观调控措施,使房地产业处于下行周期。同时,我国房地产行业涉及的税种较多,相关政策复杂且多变,税负一直处在较高水平,企业经营难度较大。在此背景下,合理运用税收筹划,减轻税收负担,提高公司利润水平,使房地产企业获得进一步发展能力至关重要。2016年3月,财税[2016]36号文件《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》发布后,房地产行业的营改增也自2016年5月1日拉开序幕。2017年4月发布的《关于简并增值税税率有关政策的通知》和2018年3月国务院常务会议,确定深化增值税改革的三项增值税减税措施,预示着营业税正式退出历史舞台,为企业减税减负是大势所趋,税收筹划也成为房地产企业在新形势下提高竞争力的有力工具。本文采用定性与定量相结合的分析法和比较分析法,首先分析了营改增对房地产业各环节的影响,剖析了营业税背景下房地产开发各环节的传统筹划方式,并运用PEST模型对YGL公司的税收筹划背景进行分析,结合YGL公司的架构背景、营改增前后的税负情况,分析其税收筹划的风险来源,并对房地产企业整个经营周期各个环节的税务筹划方法进行了探讨,得出的YGL公司税收筹划思路是:房地产企业应对增值税、土地增值税、企业所得税主体税种、房地产经营各个环节进行统筹规划,通过合理搭建企业架构、合理选择开发模式、建设方式、销售方式、合理定价、充分利用税收优惠政策等进行筹划,同时要高度重视防范税收筹划风险,加强财务内控管理,规范各项财务制度,以保证税收筹划方案的有效实施。本文结合实践案例,使税收筹划方案更具整体性和可行性。本文的税收筹划方法,可普遍适用于大多数房地产开发企业。