“营改增”是我国“十二五”期间税制改革的重要举措。2015年中央提出要力争全面完成“营改增”,将“营改增”范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业领域。房地产开发企业是房地产业的重要组成部分,其“营改增”存在诸多难点,其增值税税负主要受税率和可抵扣进项的影响。目前各方讨论除了税率外,还主要集中在一是土地成本的进项抵扣,二是上游建筑业和金融保险业“营改增”对房地产开发企业的影响。本文利用理论分析和实地调研相结合的方法对房地产开发企业“营改增”制度设计进行研究。理论分析先梳理了房地产开发企业税负情况和营业税政策及存在的问题,接下来提出了“营改增”的重难点,最后测算了小规模纳税人和一般纳税人“营改增“后增值税税负和企业所得税税负变动。针对一般纳税人的研究发现,增值税税负和企业所得税税负可能上升,也可能下降,主要受制于增值税税率和可抵扣进项的制约。进一步研究发现,增值税税负随可抵扣进项税额与营业成本比例的提高而下降,随增值税税率的提高而上升;企业所得税税负随可抵扣进项税额与营业成本比例的提高而提高,随增值税税率的提高而下降。另外,本文也发现只有当可抵扣进项税额与营业成本的比例大于89.29%时,而同时保持其他条件不变,提高营业成本会增加企业所得税税负。可见,一方面存在一个合适的增值税税率来平衡增值税税负变动和企业所得税税负变动。另一方面必须要借助调研项目资料测算一般纳税人“营改增”后可抵扣进项税额的具体数值。实地调研分析部分选取两个近期已经完成土地增值税清算要求的房地产开发项目A和项目B。假设土地成本可抵扣11%,建筑业“营改增”税率为11%,金融业“营改增”采用简易计税方法即房地产开发企业利息支出不得抵扣,计算可以抵扣的进项税额、增值税税负(包括年度增值税税负)和企业所得税税负。计算结果显示:进项税额占营业成本的比例分别9.72%和9.39%,远低于89.29%;销售房屋适用11%增值税税率时,项目A和项目B的增值税整体税负分别为4.43%和4.34%,而适用13%增值税税率时,增值税整体税负分别为6.31%和6.22%;如果考虑“营改增”后合并土地增值税,则均需要将增值税税率提高至17%;分析年度增值税税负时发现,项目A年增值税税负呈现出先重后轻的趋势,而项目B则相反,这主要是因为预售款的发生时间与开发成本费用发生时间方面有差异;项目A和项目B企业所得税税负分别是下降和上升,但对于同一个项目,增值税税率越高,企业所得税税负越低,这也验证了模拟测算的结果。因此,本文建议房地产开发企业“营改增”适用于11%税率,同时按11%抵扣土地成本,按11%抵扣建安成本。