近年来，我国房地产市场发展迅速，房地产业成为了国民经济的支柱性产业之一。在房地产业高速发展的同时，相应的问题也随之显现。其中最重要的是，短期内房价上升过快。特别是这两年，全国各大城市的房地产价格每年上升的速度均超过了10％。随之而带来的结果是，公众对未来的预期表现为，由于当前房价的快速上升而认定未来会进一步的快速上升，从而当前的需求也随之高涨，进一步推动了当前的房价，如此的恶性循环，仅仅通过这样预期就能得到自我实现。同时，房价的高涨，开发商的投资热情也随之高涨，各地区房地产投资最低的增幅都在每年30％左右，最高甚至达到100％以上。由于房地产开发周期较长，当前的过度投资在未来会表现为大量的房地产供给，一旦需求无法继续维持高水平，市场很快就会陷入萧条。因此，短期内房价的飞速上升，极不利于房地产市场的稳定发展。 除了房价的飞速上升之外，房地产市场一片繁荣的背后，却存在着诸多问题。各种投资、投机性需求增加，大量投机性的资金进入房地产市场；房地产开发结构不合理，中低价位房地产开发比例偏低；开发商囤积土地现象严重，地价涨幅也很快；银行对开发商贷款的风险的上升，导致了金融系统的隐患；市场秩序混乱，各种虚假信息泛滥，市场预期不够理性等等。诸多问题亟待强有力的政府政策出台。 在2005年初，首先是央行上调了个人房贷利率，紧接着国家七部委联合发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这两项重要的政策对房地产市场造成了很大的影响。最主要的是，针对购房者，提高了房贷利率，严厉的税收措施对投机性的购房需求打击甚大；针对开发商，进一步明确了土地征用方面的规定，加强了银行信贷方面的风险控制。由于房地产开发周期较长的特点，大部分的政策作用只能在长期中显现。但在短期，政策的作用必须要抑制房价的过快上升。短期内，政策的影响主要表现在，对公众预期的引导，对投机者行为的限制，那它是否能达到预期的目的呢?这正是本文所要关注的问题。 第一部分，首先对住宅市场的特点有一个详尽的了解，以便于后面的分析。与此同时，通过对市场主体及其相互关系的理解，找到政策制定的具体方法。主要内容包括，住宅特点的分析；住宅供给与住宅需求的特点的分析；住宅供给与住宅需求的确切含义；影响住宅需求与住宅供给的因素分析；住宅市场上的主体及其相互关系；最后是政府政策如何制定以影响各个市场主体的行为。 第二部分，主要分析了当前的房地产市场的发展状况，目的在于弄清楚2005年政策出台时房地产市场的大的背景。主要内容包括，简要回顾中国房地产业发展的历史；着重对2004年全国房地产市场发展状况进行了较为细致的分析；找出房地产市场现阶段存在的主要问题，从而更强有力的房地产政策的调控已经势在必行。 第三部分是本文的重点，主要分析政策作用的短期效果的显现。由于各地区房地产市场差异巨大，我们选择了以成都市场为例。从数据收集方面的情形考虑，着重于占房地产最大比例的商品住宅市场的研究。2005年初，利率政策及其后续政策的实施，短期内使得成都住宅市场价格出现了较大幅度的波动，我们要解释该价格波动的原因，从而搞清楚政策对市场产生影响的作用机制。 首先，分析了政策颁布之前成都住宅市场的基本情况。通过几个简单的假说和相应的验证，得到的结论是，住宅价格位于市场均衡价格之下，市场上住宅短缺、供不应求，住宅价格有进一步上升的趋势。然后，根据政策在短期内主要影响投机者及公众预期的情况，提出了两种政策作用机制的假说。其一，市场上存在足够数量的投机者，短期内能够左右住宅价格的变化；其二，市场上投机者数量较小，并不能左右住宅价格的变化，公众的预期在价格变化中起主要作用。以这两种假说为基础，通过供需模型的推导，得出住宅价格在未来的变化趋势。最后，利用市场上实际的住宅价格变化情况，对结论进行验证。验证的结果支持了第二种假说。从而，我们得到了结论，政策短期内对市场的作用机制在于，通过影响公众预期，进而使得住宅价格出现了先降后升的变化。同时，也是解释了该变化产生的原因。 通过上面的分析表明，虽然成都住宅市场价格只是经历了较短时期的下降，随后又很快上升，但是，我们看到，2005年底的成都住宅市场价格与政策实施之前的价格大体上保持一致。因此，得到了结论，政策的实施，在短期内引导了市场预期，对住宅价格在短期内的过快上涨起到了很好的抑制作用，从而有利于市场进一步的稳定发展。 虽然房贷利率的上调，提高了购房者的成本，但由于调整幅度很小，由此而导致的市场需求变化也很小。但是，该政策的实施，向市场发送了一个强烈的信号，政府会对房地产市场进行必要的调控，随后七部委的政策也相应出台。在短期内，政策引导了公众的预期，缓解了房价继续飞速上涨的压力，达到了预期的调控目的。