自新中国成立60年来,中国房地产业的发展历程是曲折的。改革开放前,我们对住宅的基本定义为它仅是一种福利产品,其产权理所当然归国家所有,因而不具有任何的商品属性,这种不符合市场经济规律的房地产体制带给国家、企业负累,投资严重不足造成我国的住房建设远不能满足国民生活需求。改革开放后,我国在不断探索过程中逐步恢复了房地产产品的商品属性,开始允许住宅产品在市场中交易,而其交易数量此后一直呈快速增长的态势,房地产产业表现出了巨大的发展空间,并逐渐成为国民经济的支柱产业。我国住宅商品化的时间较晚,其所处社会、市场环境仍处于不断完善中。伴随经济发展,我国房地产产业中存在的问题也逐渐显现出来。自2003年起,我国房地产出现“过热”现象,市场本身的弊端暴露无遗。从经济角度分析,房地产过热是指房屋与土地的市场价值与其基础价值相偏离而表现出来的非平稳上涨的过程与状态,但从本质上看,我国的房地产过热首先应该是社会政治问题,而不是单一的经济产业问题。此前中国政府相继出台了一系列措施以平抑房价,抑制房地产市场投资增长,打击“投机者”,但结果却是房地产市场依旧维持着“过热”状况,政府宏观调控在房地产市场中也出现了“失灵”。对于政府部门来讲,变革与其说是一种非常态,不如说是一种常态。中国政府应将房地产经济与住房问题区别开来,并从市场和社会保障两个角度来促进国民经济与民生的健康发展。我国在土地供应、市场监管、住房金融政策等诸多方面都存在政府角色缺位、功能缺失,尤其是廉租房、经济适用房发展水平严重滞后,住房政策变为以商品房建设为主的产业政策,公共利益被淡化甚至遗忘。在国外,房地产称为不动产,专指与房地产流通有关的服务行业,其中包括房地产价格评估、房屋租赁、交易、中介服务、物业管理等,商业地产、住宅开发则归入建筑行业,所以住房政策应属社会政策的范畴,如社会福利救助,体现政府的基本住房保障职能和社会公正目标；房地产政策应属经济政策的范畴,体现的是市场效率。西方国家即使在工业化、城市化快速发展的历史阶段,也没有像今日之中国这般强制推行“以买为主”的单一的市场化住房政策。住房是人类最基本的物质需要,虽然至今世界上仍然没有哪一个国家真正做到其对住房的需求能和它的供给达到完全均衡,但中国房地产特殊的“过热”现象确值得我们去深化研究。审视现实情境可以看到,我们对房地产“何为过热”、“为何过热”、“过热如何”等问题上认识、研究和运作层面还存在诸多的问题,尤其房地产经济“牵一发而动全身”,住房条件的好坏还是衡量居民生活水平高低的重要标志,同时也是我国全面建设小康社会的重要内容。带着这些问题,本文从理论研究和实际操作的可行性出发,力图以科学的理论和方法为依据,借助国际化视角和精确的数据分析,从多个角度考察中国房地产过热现象的形成机理,审视存在的问题、影响并剖析其成因。本文广泛借鉴了日本、新加坡、爱尔兰国家在房地产治理方面的教训与经验,对于如何破解我国房地产过热现象给出了几点粗浅建议,本文的研究成果对于分析中国未来的房地产发展模式,促进政府职能创新,降低社会总体风险等提供了实际有效的可操作的建议和思路。纵观全文,其主要贡献在于：其一,通过对房地产特殊性分析,结合中国的实际,较为系统地考察了中国房地产过热的形成机理。其二,在全球经济一体化背景下,深入浅出地分析了当前中国房地产过热的金融现状,并强调我国治理房地产过热的重要性和迫切性,防范房地产金融危机的发生。其三,从经济学与公共政策学的角度比较分析了日本、新加坡、爱尔兰在房地产治理方面的经验与教训,为研究中国房地产问题提供实际有效的借鉴参考。其四,理论联系实际,分析得出破解中国房地产过热的首要路径是有效区分住房问题与房地产经济,从市场和社会保障两个角度来促进国民经济与民生的健康发展。