在市场经济改革和民主法制建设的背景下,《物权法》的颁布实施带来了私有财产保护对城市规划的严峻挑战。传统城市规划面临合法性不足、公共利益界定不清的困境；市民反抗城市规划,“邻避”运动四处蔓延;传统城市规划已不能适应新形势的要求。本文以实践问题为导向,从现实出发,结合城市发展历史和社会制度环境,采用案例分析、实证分析、法律分析、比较研究、逻辑演绎和多学科交叉研究的方法,引入地役权法律概念,对其在城市规划中的影响和作用进行分析和探讨,指出城市规划的实质就是地役权,提出构建基于地役权的城市规划,将地役权理念贯穿于整个城市规划过程。借鉴建筑和城市空间研究、城市发展历史研究、中外城市比较、法律经济学、制度经济学、新马克思主义、社会范式理论等多元学科的成果,对建筑和城市空间以及城市规划重新加以审视,首先指出城市除了物质实体空间,还存在地役权空间,地役权空间是建筑和城市的基本要素和普遍存在。其次指出“邻避”是极端自私自利的表现,严重威胁到城市规划的存在,只有地役权才能限制“邻避”的蔓延。再次深入分析了地役权理念,指出地役权作为对他人土地的役使,既是私有制的产物,又是私有制的否定,是私人财产保护和限制的辩证统一；地役权既是西方城市发展的物权基础,又是私有制下协调不同土地权利的社会法律机制。最后通过对城市历史发展的回顾,指出地役权是最早调节城市建设的法律制度,城市规划就是对地役权空间的安排和协调,城市规划可以归结为地役权法律关系；从而指出中国城市规划应当充分认识和发挥地役权的法律作用,实现从“警察权”到“地役权”、“权力规划”到“权利规划”的范式转移。结论提出适应时代发展要求,全面构建基于地役权的城市规划,将地役权理念贯穿于整个城市规划过程：将城市规划上升为地役权,强化其合法性和法律保护；将城市规划编制视为地役权的设定,可以推定成立,提高法律位阶；以地役权实施的理念来推进城市规划实施,以地役权保护来应对私有财产保护的挑战；法院依据地役权法律制度来处理城市规划问题,借助于司法审查、普通法和衡平法审判加强实质性审判,主动参与和全面介入城市规划。