十九大报告提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。近年来,为建立房地产市场健康发展长效机制,保障全体人民住有所居,我国大力发展公共租赁住房,不断完善住房保障体系。然而,在公共租赁住房的建设运营中,现有融资渠道无法满足巨额投资需要,阻碍了公租房建设发展。2018年11月,深创投人才安居REITs将深圳市人才安居住房作为底层资产发行上市,对REITs支持公共租赁住房可持续发展做出了探索。通过对我国公共租赁住房发展与融资概况进行梳理可以发现,公共租赁住房经过十几年的发展,在我国保障性住房建设体系中逐渐占据重要地位,但目前还存在建设资金缺口较大的问题。财政支持有限,融资渠道匮乏,缺乏系统的融资体系,导致公租房建设进展缓慢。借鉴美国、瑞典、新加坡等国家公共租赁住房融资的成熟经验,在今后的公租房融资体系建设中,需要加强公租房相关的法律法规体系建设,建立专业的公共租赁住房管理体系,构建科学完善的住房金融体系,以此促进公租房融资模式的改善。采取案例分析的方法,针对深创投人才安居REITs进行研究,主要分析了项目交易结构、破产隔离手段、信用増级措施、退出机制和利息覆盖倍数等五个方面。项目优化交易结构、采取结构化分层,为专项计划提供了有效增信;首次匹配基金管理和主动投资职能,为项目和标的资产的可持续发展奠定基础;储架式发行提高了发行效率;原始权益人的主体优势提供有效增信,降低了发行成本;物业及承租群体能够促进综合现金流的增长。然而,项目中租金收入的稳定性易受行政效率等多种因素影响,并且还存在信用担保约束较多、投资门槛过高、增值收益无法获取等等问题,针对这些问题提出了改进建议。深创投人才安居REITs具有积极示范效应,显示了公共租赁住房领域的巨大资产储备和持续发行潜力。要进一步推动公租房REITs发展,还需要制度框架体系的设计与架构,为此,提出如下政策建议:加大政策支持力度,推进中国特色公租房REITs发展;完善法律及税收制度配套措施,为公募REITs搭建支撑骨架;建立健全公租房融资管理体系,促进形成良好金融生态;先行先试人才租赁住房REITs,关注资产价值提升;开展多地区公租房REITs试点,积累丰富试验经验。