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房地产价格的波动和构成受到老百姓、房地产商和政府的普遍关注,分析房价的影响因素和房价指数具有重要的理论意义和实际意义。由于房地产作为一种异质商品,其区别体现在构成使用价值的各个特征之间各不相同,因此本文选用国外发展比较成熟的Hedonic模型来对住宅进行定量分析研究。本文试图把特征价格理论应用于杭州二手房市场,分析杭州二手房各特征变量、特征价格和边际价格,构建基于Box-Cox变换的杭州二手房特征价格模型,进而运用该模型构建三种杭州二手房的特征价格指数。论文大体结构如下：第一章介绍研究的选题背景及意义、文献综述、研究思路与框架结构和论文的可能创新点；第二章阐述论文所涉及到的相关基础理论；介绍特征价格模型构建,包括变量的选取,函数形式选取,估计方法和模型检验；第三章分别构建杭州二手房的线性函数形式、对数函数形式、各类Box-Cox变换形式特征价格模型,对其进行实证分析比较；第四章介绍和比较各特征价格指数编制方法,包括截面数据特征价格指数法、合并数据特征价格指数法、特征价格模拟法和特征价格质量调整法等四种主要特征价格指数编制方法；第五章对杭州二手房特征价格指数进行实证分析,选用实证效果最好的Box-Cox变换的hedonic模型,分别构建杭州二手房的截面数据特征价格指数、合并数据特征价格指数、特征价格质量调整指数。最后,总结并指出研究中存在的不足。本文尝试构建杭州市二手房的特征价格模型,从而对住宅价格差异的原因和住宅价格指数进行深入的分析与探讨。本文的创新主要体现在以下三点：1.通过对杭州二手房市场的调研考察,总结影响杭州二手房价格的特征变量,然后通过大量数据的收集和GIS的应用,对定量变量和定性变量分别进行了量化和编码,构建杭州二手房理论特征价格模型。再根据实证研究成果,得到杭州二手房特征的特征价格和价格弹性,以确立不同住宅特征对住宅价格的影响程度,得出杭州二手房实际特征价格模型。2.本文通过应用Box-Cox变换来选取适合杭州二手房的具体函数形式,有效的减少人为固定函数形式所带来的各方面的误差,可以有效地改善模型结构,使得模型的拟合效果更好。3.通过建立的Box-Cox特征价格模型,编制和计算杭州二手房截面数据特征价格指数、合并数据特征价格指数和特征价格质量调整指数,比较各特征价格指数的实证结果。目前据搜集的资料来看杭州还没有这几个指数,这对杭州房屋价格指数是一个有益补充。