近年来,住房保障成为关系我国民生和发展的重大问题,是社会关注的焦点,也是理论研究的难点。自2009年3月“两会”期间温家宝总理在政府工作报告中首次提出“积极发展公共租赁住房”以来,公共租赁住房已成为完善我国保障性住房体制、引导房地产市场健康理性发展的战略性举措。所谓公共租赁住房,是指政府、企业、社会团体以及其他非盈利组织投资建设,持有房源,并以较低的价格出租给特定住房困难群体的一种保障性住房。公共租赁住房作为解决“夹心层”住房困难问题的有效途径,是我国“十二五”期间重点发展的保障性住房品种。从目前全国各大中城市的实践来看,如何保证持续的建设资金来源以及如何确保项目管理运营的高效率,成为公共租赁住房发展中的主要难题。在融资建设方面,尽管各地都在积极探索市场化融资,如上海引入保险资金,重庆引入基金融资等,但它们基本都采用债务融资的方式,不仅需要每年付息还必须到期还本,这就要求公共租赁住房项目必须设计合理的还本付息方式,因此,重庆、青岛等地纷纷提出公共租赁住房“租售并举”,然而,公共租赁住房作为一种准公共品,其在建设期间享受政府提供的相关优惠政策,如果由社会上小部分人排他性的占有不仅有失社会公平,也不符合公共租赁住房的社会保障属性,不利于公共租赁住房制度的可持续发展。在管理运营方面,普遍的做法是由政府性质的公共租赁住房专营机构来负责,值得肯定的是,这种模式有利于保证公共租赁住房的公益属性,但它最大的问题是由于保障对象数量庞大,公共租赁房投入使用后日常运营和维护的难度非常大,需要运营机构投入巨大的人力和资金,在各地住房保障机构人员已经普遍紧缺的情况下,工作量的进一步加大对政府管理效率和执行能力都是极大的挑战。针对以上分析,本文提出我国可适时发展房地产投资信托基金(REITs),来参与公共租赁住房的运作。一方面,利用社会资本通过资产证券化回收政府和开发商的公共租赁住房建设资金投入,使其继续进行公共租赁住房的滚动开发,形成一种内生性的融资机制；另一方面,公共租赁住房REITs运营机构可以对公共租赁住房进行规范化、专业化管理,不仅有利于提高公共租赁住房管理水平和服务质量,还有利于降低政府管理压力,有效控制管理成本,提高资源利用效率。论文从政府政策、金融市场环境、项目盈利性等方面分析了REITs参与我国公共租赁住房运作的可行性,并根据我国公共租赁住房的发展现状与长远目标,借鉴境外REITs经验,设计了适合我国具体国情的公共租赁住房REITs模式。通过搜集相关数据,结合必要的定性和定量假设,论文对REITs参与公共租赁住房运作的项目内部收益率(IRR)做了测算,其中把公共租赁住房配套商业物业的租金收益纳入项目收益的计算,成为论文的主要创新点。最后,论文就公共租赁住房REITs运作中可能面临的风险提出了相关控制措施,并提出若干政策建议以从整体上推动我国公共租赁住房REITs的健康、可持续发展。