近年来，房价不仅是普通老百姓关注的问题，也是房地产理论界和实务界关注的焦点。因此，对房价进行分析研究具有重要的理论和现实意义。由于房地产具有区位固定性、异质性、耐久性等特点，因而房地产价格也具有区别于普通商品的特殊性。最早利用Hedonic价格模型，对异质耐用消费品进行研究的是美国汽车产业分析专家Court(1939)，他借鉴了功利主义的享乐哲学，从汽车的属性束出发，对汽车价格进行定量分析，最终建立了汽车的Hedonic价格模型。在20世纪60，70年代，属性(特征)价格模型在理论上取得了重大发展，Hedonic价格模型也被广泛地应用于异质耐用消费品的定价及定量分析中。然而，由于受统计数据及市场资料的质量及可获取性的影响，国内学者对住宅价格的研究，大多数还是从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面出发进行定性研究，对住宅价格进行定量研究的比较少，利用Hedonic价格模型进行研究的就更为少见。而且，从目前可查阅的文献来看，利用Hedonic价格模型对住宅价格进行研究时，主要还是从住宅的建筑属性(特征)、区位属性(特征)及邻里关系等个体属性的角度对住宅价格进行定量研究，大多没有考虑住宅的外延属性对住宅价格的影响，因此所建立的价格模型多缺乏动态性，加之住宅定价在很多时候具有事前性的特点，在建立的价格模型中，很多变量的取值是未知的，而在以往的研究中，对此重视不够，最终使得模型的实用性很差，因此，针对这些问题，本文在定性分析部分，从分析房价的影响因素入手，结合Hedonic价格理论的基本原理，提出了住宅的个体属性及外延属性的概念，并深入地分析了属性对价格的影响，为房价的定量分析作了充分的准备。在定量分析部分，以定性分析为基础，提出了两阶段建模思想，最终分段建立了昆明市楼盘均价的定价模型。在实证部份，又给出了外延属性变量的预测方法，为模型的实际运用作了重要的补充。关于住宅属性价格的研究在国内还只是刚刚起步，本文的研究在一定意义上具有探索性，并且实证研究只限于昆明市范围，样本的时间跨度也不够长，研究结论的可靠性和普适性还有待检验。未来的研究可以从住宅属性的选择与量化、模型函数形式的选优、市场细分方法的比较以及属性价格的应用等方而展开，进行更多的实证研究。