商业银行竞争力包括现实竞争力和潜在竞争力,前者即商业银行的现实绩效表现,后者即商业银行的竞争战略管理能力和应对未来外部环境变化的竞争力,包括将潜在竞争力转化为现实竞争力的能力、对未来宏观经济环境走向和金融业以及相关产业的发展态势的把握能力。我国房地产行业迅速发展,在整个经济发展中起到越来越重要的作用。首先,人类社会的发展终极目标或基础目标是通过经济活动解决人类的衣食住行需求。在“衣食住行”这四个环节中,住房需求所耗费的居民支出远大于其它三个环节的消费支出。居民在购买住房这个消费品上不仅消耗了绝大部分储蓄,而且在几十年内欠下了银行的巨额债务。一旦整个社会失业率上升,购房者的断供将使银行业发生亏损。其次,因住房产业所涉及的上下游行业众多,直接影响一国经济的兴衰和失业率的变化,所以房地产行业的发展态势是影响一国银行业竞争力的最重要的外部环境因素。纵观国内外银行业的发展历史,由房地产危机引发的银行业乃至整个金融系统的危机并不鲜见。不同于1929年的世界工业生产过剩危机,2008年延续至目前的世界经济危机本质上是在人口老龄化条件下欧美国家住房生产过剩危机,又是一次由房地产行业引发的金融危机,对欧美银行业打击巨大。因此-国房地产行业发展态势是影响一国银行业竞争力的重要外部因素。本文在近30年英国《银行家》杂志对世界主要商业银行的排序变迁中发现,在一国房地产行业稳健发展期间,一国商业银行净利润稳健增长。而在一国房地产行业高速发展后的泡沫破裂时,一国商业银行的净利润则急剧下降甚至发生巨亏。本文重点研究了一国房地产业的兴衰对一国商业银行竞争力的巨大影响,结果发现,使一国商业银行净利润快速增长和快速下降的主要宏观外部因素是一国房地产业的发展态势。综上所述,衡量银行业国际竞争力的未来潜在竞争力,必须将能反映房地产行业发展态势的重要指标,加入到评价商业银行潜在竞争力的指标体系中,才能真实反映银行业的未来发展趋势。