承租人的优先购买权作为一项法律制度在我国的民事立法中很早就已确立,但是现有法律对该制度规定过于原则,没有就其基本内容作出统一的规范,缺乏操作性,造成司法实践中法律适用的困难和混乱,执法不统一,严重损害了承租人的优先购买权。有鉴于此,本文在我国现有法律规定的基础上,比较和借鉴了国外成熟立法经验,针对承租人的优先购买权在审判实践中暴露出的问题,重点对该权利的行使和实现进行了深入的探讨和研究,以期完善承租人优先购买权制度,维护承租人的合法权益、促进安全交易。 文章的主要内容分为三大部分。第一部分主要介绍了承租人的优先购买权制度的起源、设定的社会功能、研究的必要性以及承租人优先购买权法律性质。 第二部分重点讲述承租人的优先购买权的行使。文章在该部分中首先论述优先购买权的行使的前提,即优先购买权有无成立这一首要问题。本文认为承租人的优先购买权的成立要件和行使条件是两个概念,成立要件是解决承租人有无优先购买权发生的问题。租赁合同一旦有效成立,则不论当事人有无优先购买权之约定,其合同中当然包含了承租人享有优先购买权的内容。出租人提出的出卖条件和承租人提出的“同等条件”,则属于优先购买权的行使要件。文章针对实践中一些常见的有无优先购买权情形加以例举和讨论;在承租人的优先购买权的行使条件中,对如何正确理解“出卖租赁房屋”和“同等条件”进行探讨。本文认为“出卖租赁房屋”应以出卖人向第三人发出出卖租赁房屋的要约或对第三人发出的购买房屋的要约作出承诺作为构成要件。对于行使条件中的“同等条件”应当采用目的性限制解释,认为在出租人与第三人为一般意义上的买卖行为情况