通常认为,预告登记制度是指在不动产交易活动中,由于某种原因当事人无法及时进行不动产物权变动的本登记时,当事人为了确保以物权变动为内容的债权请求权能够最终顺利实现,而预先进行登记的一项制度。我国的预告登记制度主要被规定于《物权法》第20条。自《物权法》颁布以来,已经经历十余载,但就我国的预告登记制度而言,仍有不少问题值得讨论。取得物权与取得债权的不同步是创设预告登记制度的关键原因。由于债权具有平等性和相对性,债权人往往要寻求他法以保全债权的实现并不断地为保全其债权而奋斗。为了帮助债权人实现该目的,预告登记赋予了债权一定的对抗性和绝对性,从而横跨了债权、物权两大范畴,具有特殊的性质特征。若预告登记权利人基于对登记簿的信赖而作预告登记,即使预告登记义务人非真实物权人,也应一贯地发挥登记簿的公信效力,认可预告登记权利人的权利地位。但是,虽然经预告登记,债权被赋予了一定的物权的效力,但其债权本质并未被改变,若预告登记权利人此时直接主张未来才能实现的物权,则为法律所不许,也不得主张登记簿公信力已扩张至推定预告登记所保全之请求权的真实存在。在预告登记的适用范围问题上,保全以不动产物权变动为内容的请求权是适用预告登记之典型。若物权的归属暂时不会发生变化,而在未来某时间或某事件的出现时才会发生,而该时间或事件的到来并不由债务人单方面能够予以排除,即将来的或附条件的请求权的产生具有相当的确定性时,也可为其进行预告登记。在我国,现有的预告登记适用范围具有局限性。一方面,法律规范所列举的适用范围过窄。可根据社会经济之发展,适当扩大预告登记的适用范围,将诸如遗赠抚养协议、优先购买权等纳入预告登记保护的范畴。另一方面,实践中预告登记运用最为广泛的情形——预售商品房交易——中还存在许多问题,应厘清预售商品房交易中的权利状态,在满足物权特定原则的基础上,肯定预售商品房能够适用预告登记,明确预购人的期待权人地位。在预告登记的效力方面,应学习德国民法之规定,从维护交易的稳定和充分尊重物权人权利的角度,确立预告登记的效力的基本设计模式应为相对的无效而非绝对地冻结登记簿。并且在此基础上,肯定预告登记的顺位效力,即若物权人的再处分行为与预告登记所保全之请求权相容,则发挥预告登记的顺位效力,使得预告登记权利人取得优先地位。同时,明确预告登记效力的完全性,即预告登记不仅仅能够对抗预告登记义务人的处分,也能够对抗诸如强制执行、破产等的非法律行为,从而充分实现预告登记的价值。同时,预告登记附属于其所保全之请求权,随该请求权之存续而存续。从保护债权的角度而言,不适宜为预告登记单独规定一失效期间,而应至少保证预告登记在预告登记所保全之请求权的诉讼时效内能够发挥效力。