十八届三中全会以来,中共中央进一步加大了对农村闲置民房的改革利用指导,总体趋势在于促进城乡要素双向自由流动,探索稀缺房屋资源要素的价值转化路径,通过盘活闲置农房资源释放农村红利。党的十九大后,又明确要求建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系,以协调推进乡村振兴战略和新型城镇化战略为抓手,促进城乡生产要素双向自由流动和公共资源合理配置,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置住宅,逐步提升农民的财产性收入。同时,近年来,随着中产阶层的崛起和生态化理念的普及,中国居民消费结构发生较大转变,生态消费为核心的乡村旅游市场总量快速上升,截止2019年底已经超过上万亿的产值,释放出较大的生态投资空间。因此,农村闲置房屋资产成为市场过剩资本最先瞄准的投资标的。原先在一产化阶段价值未显化的农村沉睡房屋资源因被市场三产化开发而凸显出较高的生态价值、社会价值和经济价值。而另一方面,虽然农村闲置房屋的三产价值显化,开发的制度环境和市场环境都趋向利好,国家也多次强调在深化农村集体产权改革和―三变‖改革的基础上,以新型农村集体经济组织为载体盘活闲置农房,但闲置农房增值开发的有效途径和定价机制还存在较多问题。本文在分析农村闲置民房资产特性的基础上,认为因其具有非标性、公共性、在地性等内生结构性粘连的特点而存在市场定价难题和资产活化困阻,并进一步研究以农村集体经济为载体在农户、集体经济组织、市场主体间构建符合闲置农房资产交易特征的两级分层交易机制和合约安排,为盘活利用闲置农房的有效途径和定价机制做出理论探索。本文的研究框架为第一章介绍研究背景、研究问题和研究意义,结合主要研究对象提出研究思路和框架。第二章重点对本文研究的合约、结构性合约进行概念界定,对交易成本理论、结构性合约理论、盘活闲置农房的相关研究进行综述。第三章基于对农村闲置民房资产特征的研究,提出其难以活化和定价不均衡的内在逻辑,在此基础上,引入结构性合约理论,提出以农村集体经济组织为载体构建农村闲置民房两级分层交易机制和定价体系的创新合约方式。第四章观察分析莲花坝村盘活闲置民房的组织创新和合约创新。重点通过正规合约文本和非正规合约内容阐述农户、村集体经济组织、市场主体等不同主体构建的结构性合约关系,介绍农村闲置民房开发中的合约选择、合约缔结、合约履行与维护、合约收益分配等经验过程和存在的问题,在案例介绍的基础上归纳分析了莲花坝村闲置民房再定价中交易机制和合约安排的制度创新。第五章主要阐述通过案例的观察分析得到的启示,有针对性的对当下盘活闲置农房的具体路径提出政策建议。本文的结论是:第一,农村闲置民房是一种具有非标性、专用性、公共性、在地性特征的特殊资产,因要素内在的制度粘性、交易信息不对称和分散交易成本高等问题而出现定价难、交易难的困境;第二,鉴于闲置农房资产的特征,要构建与资产特征相适应的体现要素多种功能性和内在粘性特征所要求的结构性合约;第三,农业产业每上升一个产业层次其要素和利润就会有一次增长,活化闲置农房的关键是创造要素再定价的增值空间,建立以集体经济组织为载体的两级交易平台和定价体系。对此,本文的政策启示有:首先,继续深化农村集体经济产权改革,建立集体经济组织内部多元化股权结构,构建一二级农村资产交易平台;其次,探索财政支农资金的股权化改造制度,强化国家财政投入的杠杆作用,做大集体资产,增强集体对外谈判能力和议价能力;最后,完善农户、集体、市场主体间多领域内合作的结构性合约,进而降低交易成本和弱化外部性风险。