自2019年以来,国内住宅房地产市场的发展已经进入到白银时代,而商业地产的行业发展更是负重前行。目前房地产企业从银行表内融资的难度相对较高,因此银行表外业务的ABS产品（即资产支持证券）,成为了许多房企融资的重要手段。尤其是在2020年“房住不炒”的大环境下,房地产监管的三道红线对整个行业的杠杆率、现金流提出了更高的要求,而在成熟的欧美市场中,资产证券化产品,例如REITs和CMBS为房地产市场提供了大量的资金,有利于房企降低净负债率、提升现金短债比,目前看来应该是房地产企业度过至暗时刻的一种重要的融资手段。在新冠疫情以来,商业地产更是遇到了前所未有的挑战,许多商业纷纷面临着降低租金、经营艰难的情况,但是这也是对企业经营能力的一种考验。我国已将公募REITs开放到了基础设施领域,因此许多业内人士也在呼吁尽快开放商业地产领域的公募REITs,来帮助商业地产运营企业走出眼下的困境。从商业地产发展模式的角度来说,国内商业地产的发展模式也从原来传统的“以售养租”的模式逐渐演变为“投-融-管-退”,更加注重资产管理的能力,因此商业地产资产证券化的重要性也日益凸显。资产证券化的发行利差对企业融资的质量是息息相关的,获取较低发行成本可以有利于房地产企业降低资金成本,提高企业利润,因此对商业地产证券化产品发行利差的影响因素进行研究具有重要的理论意义和实用价值。首先本文梳理了国内外的文献综述,对资产证券化的发展、动因及其积极的效用做了论述。通过对房地产资产证券化的起源、商业地产资产证券化发展的过程、资产证券化发行定价以及其产品发行利差影响因素文献的研究,解释了商业地产、资产证券化、类REITs及CMBS的概念,并对比了目前国内市场类REITs与CMBS的区别。通过对资产证券化的原理、证券化产品定价的模型以及我国目前证券化发行方式的研究,阐述解释了资产证券化定价的基本模型,并且讨论了目前国内证券化定价发行方式。最后分析得出目前底层资产特征对零售类商业地产证券化产品发行利差的影响的机制与路径。根据研究发现,证券化产品发行利差从理论上其是由信用利差、期权利差和流动性利差的组成。在现实应用过程中,主要影响其发行利差的有证券产品本体的因素和底层资产的因素。证券产品本体主要有产品的信用评级、产品的发行规模、产品的发行期限、产品分层级数等。因为资产证券化的核心取决于其底层资产产生现金流的质量,因此底层资产因素主要关注影响其现金流的一些特征,本文主要选取了底层资产所在城市的经济实力、底层资产服务商的实力、底层资产原始权益人的类型做了研究和讨论。然后本文选取了自2014年至2021年6月期间我国发行的零售类商业地产资产证券化产品,选取了46单证券化产品作为样本,以底层资产所在城市的经济实力、资产服务商的实力、原始权益人的类型作为解释变量,以发行规模、发行期限、信用评级、证券的层级数作为控制变量,以证券产品的发行利差作为被解释变量建立回归模型,并且将证券化产品按照CMBS、类REITs产品进行了分类讨论,通过实证发现:1、目前CMBS的发行更加关注原始权益人的类型,即“强主体,弱资产”,原始权益人国有化程度高,其发行利差越低;2、类REITs产品发行逐渐开始关注底层资产特征,虽然主体依然占据较大的影响因素;3、发行规模大的产品,其发行利差越低,尤其是类REITs产品,因此对于零售商业REITs产品发行尤其需要谨慎,其发行的规模一般都很大。根据以上的分析结果,从有利于国内商业地产证券化发展的角度,提供了对策建议:1)完善REITs操作规范及配套制度,例如REITs税收优惠政策等;2)回归底层资产本质,减小主体增信对商业地产证券化产品发行的影响;3)加强资产服务商引入,建立资产服务商评级制度;4)优化评级的制度及技术,推动双评级制度建设。