业主只能是住宅物业房屋所有权人,包括已办理商品房预售登记且已入住使用所购房屋的单位和个人,未售房屋的房地产开发商、房屋的抵押权人、承租人等不能成为业主。基于建筑物区分所有权理论和两权分离理论,业主应享有专有权、共有权和成员权等物权和相应之债权。然缘于建筑物专有部分的认定标准的模糊、业主大会和业主委员会的法律地位不明等制度方面的因素,业主“话语”的表达渠道不畅、法律救济途径不足和维权成本过高或举证不能等程序的不完整,物业公司责任的不明确、监管主体的不规范、招投标制度的不完善等物业公司自身的失范,以及行政主管机关的权责不明和监管不力等政府监管职能的错位等因素,实践中时常会发生开发商拖延办理房产证照、提升“公摊”面积、设立定金圈套、进行虚假宣传和虚假承诺等开发商侵犯业主权利的现象,以及物业公司、公权力和其他业主等对于业主权利恣意侵犯的现象。因此,现阶段必须首先在制度层面上明确建筑物专有部分的确定标准和业主大会及业主委员会的法律地位,尤其是小区停车位和公共绿地的归属问题。其次是要通过严格物业市场的准入机制、建立健全物业企业退出、淘汰机制、强化物业公司的责任和明确物业服务费的收费标准等途径来进一步规范物业公司的运作。最后通过转变政府职能、强化政府的监管力度、建立业主投诉机制、明确救济程序和举证责任制度、完善维修基金的使用并引进社会化转嫁机制等措施,完善侵犯业主权利的救济途径,以最大限度的实现“业主”作为真正的“物业的主人”的当然状态。