伴随着“人口红利”的逐步消失,中国同时进入老龄化社会。劳动年龄人口的减少,不仅会导致“用工荒”、劳动力成本的增高,还会使得某些行业甚至整个经济社会的消费需求下降,从而对我国经济增长带来极大的消极影响。另外,针对近几年来热度有增无减的“房价”问题,理论界一直存有争议。从目前状况来看,房价将来究竟会涨还是会跌还是个悬而未决的问题。对于政府而言,应该对房地产市场进行调控,防止房价下降导致的对经济的不利影响,还是应该遵循市场机制,任由房价下降,在学术界同样也存在着不同的声音。而我们有目共睹的是,房地产行业奇高的泡沫,已经对老百姓的生活构成了一定的影响。住房作为人们日常所必需之物,却因为其价格的飞速增长,让很多普通的工薪阶层望房兴叹,成为了很多人一生的负担。本文旨在从人口年龄结构的角度出发,探究人口因素与房地产市场之间的相互关系。劳动年龄人口的相对和绝对数,会直接的影响商品住宅的消费需求,从而影响我国的房价波动。关于房地产和人口之间关系的研究,绝大部分都将视角放在了更加宽泛的层面,比如房地产需求与人口年龄结构,或者房价与人口结构。前者提到的房地产需求,包括具体的商品住宅的类型,比如物业类型、户型、楼盘地脚等；后者提到的人口结构,包括了人口的自然要素(年龄、性别)、社会要素(收入、教育)以及区域要素(城乡、迁移)等。而专门针对房价和人口年龄结构的研究少之又少。因此,本文以辽宁省历年的商品住宅销售价格与人口抚养比这两个指标作为研究对象,并分为两个步骤对其进行实证分析,即将辽宁省作为一个整体进行时间序列模型的研究,以及将辽宁省14个城市的2004年至2012年共计9年的数据进行面板模型的研究。这样由总到分的顺序,不仅可以得出辽宁省的房价和人口年龄结构之间的关系,而且还能具体观察出不同城市之间的差异。另外面板模型在人口年龄结构的统计口径上,更加符合现实,同时采用面板也在很大程度上扩大了样本容量,从而使得结果更加的可靠。本文共分为四部分：第一部分,引言。对本文所选题目的背景和意义、相关研究的文献综述以进行归纳描述,并且对文章的创新点和不足进行简单的介绍。第二部分,辽宁省房地产市场及人口结构的历年发展进行描述性分析。房地产市场方面,首先,结合各个时期出台的促进或限购等政策来总结我国房地产市场的发展。其次,针对辽宁省房地产市场,描述房改之后辽宁省历年房地产市场的供给量和销售量等主要指标的变化情况。最后,专门针对辽宁省商品住宅价格的历年变化,进行直观的描述。人口结构方面,首先,概括性描述全国人口的大背景,以及人口不同阶段的发展变化。其次,借用人口抚养比的概念,对辽宁省历年人口年龄结构的发展变化进行描述。再次,对与本文相关的人口社会要素——人均可支配收入进行简要分析,并结合房价收入比这一数据,和全国30个省份进行比较分析。最后,阐述布莱克(Chares Blacker)人口转变的五阶段模型,并以此为基础观察辽宁省人口转变过程。第三部分,房价与人口年龄结构关系的实证分析一。基于eviews6.0软件,采用以辽宁省为整体的时间序列模型进行实证分析,数据时间跨度为1997年到2012年共计16年。解释变量分别选择人口抚养比、收入、失业率、利率及消费物价指数。通过模型整体拟合度及T统计量等指标将次要的解释变量进行逐个剔除,最终选择人口抚养比、收入和失业率对房价进行回归分析,并得出与经验判断一致的结论。第四部分,房价与人口年龄结构关系的实证分析二。搜集整理了辽宁省14个城市的2004年至2012年共计九年数据进行面板模型的实证分析。首先对面板模型的理论进行简要介绍,进而将样本数据进行检验和回归分析,从整体上得出与时间序列模型形同的相关性结论,另外可以进一步观察各个城市的具体情况。第五部分,结论及政策建议。结论方面本文得出人口抚养比与房价呈负相关关系、辽宁省人口老龄化严峻、房价与收入差距不合理以及收入对房价影响更为直接等结论。并提出了四条政策建议：一是适当放宽计划生育政策并适时采取鼓励生育政策,二是提高居民收入并且缩小收入差距,三是改善商品住宅结构并加大保障性住房建设力度,四是根据房地产市场、人口结构转变及宏观经济发展出台适当的房地产调控政策。