不动产物权登记是物权公示的重要方法,也是近代以来物权变动体系中极为重要的制度。在探讨不动产物权登记效力模式时,研究外国相关法制的发展是完善我国立法的重要方法。自中国清末引进西方法律制度时起,直接或间接地通过日本移植民法理论,加之日本与我国在法律文化上同源性因素的影响,因此研究曰本不动产登记对抗主义对完善我国物权法具有深远的借鉴意义。日本不动产登记对抗主义自立法确立以来已逾百年。在资本主义发展初期,日本政府最初希望通过地租改革建立不动产登记生效要件模式。但是,固有习俗使人们在交易中并不依登记来转让不动产取得权利,依习俗发展而来的登记只得对抗第三人的“奥书割印制”最终成为当时在日本境内普遍适用的地租和不动产登记公示制度。明治维新时期日本法制迅速西化,强调个人意志自治、权利自由的自然法思想深深地影响着日本法学的发展。“所有权依契约而转移未登记不得对抗第三人”的意思对抗要件主义的精髓也迅速渗透进日本民法的理论基础。日本1896年民法典正式规定不动产得丧变更不登记不得对抗第三人。那么,在追求利益的最大化、交易的自由的商品经济发展初期,不动产登记对抗主义是符合日本当时的社会与经济发展需要的。但是,在二战以后,交易自由受到安全的影响,交易安全开始成为支撑社会经济发展的一大核心。登记对抗主义逐渐暴露出他无法实现权利登记的对外划一,难以保障交易安全的缺点。日本法学界与学术界开始反思立法的合理性。在随后一个多世纪的发展过程中,大量判例修正了移植初期的对抗理论:在认定对抗第三人的范围上形成了独具特色的“背信恶意者排除”第三人理论,使登记对抗主义更符合现代民法追求实体正义的精神;扩大援用民法典第94条第2款,相对承认登记的公信力,以期解决交易欺诈引起的权利所有人判定问题。与此同时,登记制度也增加了申请的形式要件,提高了审查标准,以增强对交易安全的保障。然而,这些改良与修正仍无法掩饰不动产登记对抗主义的弊端。从微观的理论构建看,由于各种个案判旨不具有立法的普遍适用性和高度确定性,因此迄今为止日本没能形成统一、系统的登记对抗理论,各学说、判例理论更呈“百家争鸣”之势。究其原因,归根结底在于日本移植外国法虽在不动产物权登记效力模式上采法国法的登记对抗主义,而在具体登记制度、其他民法概念上却采德国法主义的法继受的混杂性与不完整性。从宏观的交易实情来看,不动产登记对抗主义不能全面反映日本不动产物权变动状况,难以维护交易的安全,以致于日本实务界更倾向以登记作为权利变动的生效要件来规制不动产交易秩序。日本不动产登记对抗主义的发展历程给我们以启示:在商品经济发达的现代社会,交易安全至关重要,在选择不动产物权登记效力模式时权益衡量的天平应倾向对不动产交易安全的保障。在立法移植的过程中则应尽可能地保持外国法继受上的统一性,以便建立系统化的法理论体系,使司法操作更加容易、明确。在制定具体规范时应承认登记的公信力,不动产登记制度应尽可能保障登记的正确性、提高登记的效率。借鉴日本,基于我国的社会实情的考量,我国物权法应全面采用登记生效主义;以公序良俗与诚实信用原则为立足点来确定有关公信力问题中善意第三人的评价基准;引入公证人制度、电子网络技术,建立充分体现交易安全与效率的不动产登记制度。