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养老地产随着中国老年化社会到来迎来了重大发展机遇,但由于投资数额巨大,投资回收期长,加之国家宏观调控政策加紧,养老地产融资模式探索已成为关注重点。如何将养老地产和REITs成功结合以促进养老地产金融创新已成为研究热点,然而投资组合是否择优选择不仅影响投资商收益,还会对养老地产REITs成功运作有深远影响。但目前国内对养老地产REITs投资组合研究有待进一步深入。本研究引入投资组合理论和风险价值模型,通过研究养老地产REITs业态投资组合风险收益形成机理,从动态角度构建业态投资组合绩效优化模型择优选择投资组合,对于我国养老地产发展具有理论意义与实际价值。(1)在养老地产价值链构建基础上分析养老地产运营困境,并在价值提升的源生驱动、政策环境的外生拉动、金融创新的内生推动因素之下引入REITs融资模式,以突破养老地产融资和运营困境,促进养老地产持续稳定健康发展。(2)根据养老地产REITs发展条件分析,并在养老地产REITs设计原则基础上,从包括设立模式、组织架构、运营模式、上市路径的REITs内部核心架构设计和包括法律制度建设、风险管理和流通市场平台设立的外部保障机制两部分设计适合中国国情的养老地产REITs融资模式。(3)以养老地产REITs融资模式设计为基础,从层级结构、跨界联盟视角详细分析养老地产REITs风险、收益构成,并在业态投资组合参与方组成战略联盟的前提下,将开发商与运营商视为利益共同体,通过构建开发商与投资商之间的不完全信息动态博弈,对养老地产REITs风险收益形成机理进行分析。(4)在马科维茨组合理论基础上,以均值代替收益,方差代替风险构建业态投资组合绩效初始模型,并结合拉格朗日乘数法求解模型;通过分析初始模型中存在的不足,利用风险价值模型代替初始模型中的方差,构建均值——VAR投资组合绩效优化模型。并通过实证分析对整个模型进行验证和说明。(5)通过对养老地产REITs投资组合影响因素进行分析,厘清了养老地产REITs投资组合管理的宏观环境。并对业态组合、区域组合、时间组合、主体组合四种方式对比分析,得出最适应养老地产REITs投资组合方式,并从动态视角提出养老地产REITs投资组合管理模型。