改革开放以来，随着我国城镇商品住宅经济的发展，城市住房问题已经逐渐成为我国经济发展的必须要解决的关键问题之一。 如何规范市场，促使房价理性回归是房地产学术界关注的焦点。国内外学者对于住宅问题，大多从市场供需关系。住宅价格的构成、政府制定的住房政策等方面进行研究，也取得了一定的成绩。 但是，单纯从市场供需的角度来研究住宅，并没有了解住宅价格的本质。住宅作为一种异质性商品，与其他商品存在着本质上的区别。国外的学者依据这种区别，分析住宅特征与住宅价格之间的数量关系，建立了hedonic模型，并进行了大量的实证研究。国内学者在国外研究的基础上，依据国内的实际情况，也开展了一系列的研究，并取得了一定的成果。本文在前人研究的基础上，运用特征价格理论对武汉市汉阳区的住宅市场进行分析，依据汉阳区具体的特点，建立了适合汉阳区的Hedonic模型，进一步验证了特征价格理论在商品房定价中的适用性。 本文主要内容是构建住宅特征价格模型，分析影响城市住宅价格的主要因素。 论文首先对特征价格理论和模型的发展进行了文献综述，详细的介绍了特征价格理论，并结合武汉市住宅市场，提出了适合该区域住宅特征价格的理论模型； 通过对武汉汉阳区住宅板块19个楼盘的实地调查，获取并整合了相关的住宅数据，将定性住宅特征和定量住宅特征分别进行了分析，并提出了将定性特征进行量化的方法，建立了该地段的特征价格模型。利用SAS数据统计软件进行主因素分析确定影响住宅价格的主要因素，得出特征价格模型的线性函数。 同时，还通过对具体楼盘特征属性进行量化，推断出楼盘的住宅均价，并检验结果与实际情况的差异。 本文的创新点主要体现在： (1)将特征价格模型运用到武汉市住宅市场，并根据武汉市市场的具体情况，选择合适的样本区域，考场并评价了武汉市商品房住宅定价的具体情况。 (2)在对定性变量分析时，采用了分级定量和统计定量的方式，在对19个住宅小区环境进行综合调查后，建立了科学的调查表格，对各项内容都进行了详细的登记，从而为小区环境进行合理科学的赋值打下了基础。 (3)对数据进行分析时，采取了主因素分析法，获得了影响房价的主要因素，即户型与设施、建筑类型、建筑风格、地段、交通五个条件，并推断出消费者对五个要素的效用满足程度达到85％以上，因此推断出这五个要素作为影响房价的核心要素。