城市住宅为居住在城市里的人们提供栖息之地，已成为整个城市系统不可或缺的一部分。住宅价值不可能独立于整个城市系统之外存在，住宅价值随着城市的发展、社会的改革、技术的革新、人们生活习惯的改变、宏观经济形势的变化而变化。本文把住宅价值分为位置成本、农业机会成本、生产成本、开发利润四部分。首先在理想城市假设条件的限制下，建立了以空间距离为自变量的线性城市住宅价值分布函数P=p₀-k·x，分析了居民收入、交通费用、时间价值、公共设施、空气污染、噪声污染、通货膨胀对理想城市住宅价值分布的影响，并研究了城市边缘住宅价值。然后，放宽理想城市假设条件的限制，借鉴城市经济学的研究方法，以空间为中心，以城市经济发展水平为依据，建立非线性城市住宅价值分布函数P（x）=-t/j∫1/H（x）dx，0≤x≤a，从而计算出与城市发展水平相一致的住宅价格——住宅价值。改进过去只是由住宅市场价格指数，来判断一个城市住宅市场是否健康的方法。通过城市住宅价值分布函数与灰色系统理论结合，引进构造了GM（1，1）-城市住宅价值预测模型（?）（x）=-（?）／（?）∫1/（?）（x）dx，0≤x≤（?）。从而把城市住宅价值分布函数的作用，由检验历史住宅市场价格的合理性，扩展到指导未来住宅市场价格上来。从而为政府机构制定科学的宏观调控政策提供依据；也为住宅开发企业合理确定住宅出售价格提供理论基础。本文以郑州市为例，计算了2006年郑州市住宅价值分布情况，对2006年郑州市住宅市场运行状况进行了初步的分析；预测了2007年郑州市住宅价值分布情况，并分析了在利率不断的调整中，郑州市住宅价值的变化情况。