当前社会中大量存在房屋租赁的现象,也越来越多地产生有关房屋租赁下出租人安全保障义务的案件,给承租人甚至是与承租人存在某种关系的人的人身、财产造成了损失。司法实践在处理案件的过程中虽然积累了一定的经验,但由于法律规定和理论研究的欠缺,导致实践中在处理房屋出租人安全保障义务的案件上没有形成统一的裁判标准,同案不同判的现象常有发生。因此,本文欲采用实证研究、文献研究的方法对我国房屋出租人安全保障义务的司法现状进行展示,并对其进行分析和评价,以进一步明确房屋出租人安全保障义务的来源、性质、范围、内容以及违反义务时的责任承担情况,为有关理论研究和司法实践发展提供借鉴。文章的导论主要介绍了国内外对房屋出租人安全保障义务的研究现状。一方面在问题的提出部分,通过分析社会中大量出现的出租人安全保障义务案件的背景和数量,介绍有关该义务的法律规定、理论研究现状和目前司法实践处理该类型案件的经验和不足之处,说明实证研究的必要性。另一方面在文献综述部分,阐述了我国司法界和学界基本认同房屋出租人负有安全保障义务,但对其概念、理论基础及内容、产生依据、所保护的权利主体范围未达成共识;介绍了英国出租人关于房屋适住性和修缮房屋的默示义务的法律规定和司法实践案例,美国可居住性默示担保义务的法律规定、司法实践案例和核心内容,德国司法判决创造的“安全交往义务”。第一章主要从研究样本的选取、地区分布、年度分布、案由分布、房屋出租人安全保障义务性质认定的情况分布以及研究样本的法律适用情况分布六个方面介绍了当前我国司法实践中房屋出租人安全保障义务的总体情况。第二章归纳了司法实践中房屋出租人安全保障义务的来源,包括房屋租赁合同约定、原《合同法》具体规定的出租人的义务、房屋租赁合同附随义务、原《侵权法责任法》规定的安全保障义务和行政法规对房屋租赁合同的特别规定,但法院判决的主流观点是来源于原《侵权责任法》规定的安全保障义务和合同义务。第三章从合同法角度梳理了司法实践中房屋出租人对人和对物的安全保障义务的范围及内容。在对人的安全保障义务方面,出租人的义务范围包括承租人及同住人、受邀客人,义务内容是交付符合约定用途和交易习惯的房屋,使其不具有人身、财产安全隐患。在对物的安全保障义务方面,出租人的义务范围包括房屋及其附属设施,义务内容是对房屋及附属设施负有检查义务、维护和修缮义务。第四章从侵权法角度梳理了司法实践中房屋出租人对人和对物的安全保障义务的范围及内容。在对人的安全保障义务方面,出租人的义务范围包括承租人及其同住人、受邀客人和实际使用人,义务内容是应当采取一定措施保障承租人等的人身、财产安全,避免其受到第三人的侵权行为或者犯罪行为的伤害。在对物的安全保障义务方面,出租人的义务范围包括房屋及其专有设施和共有设施,内容是对房屋及相应设施负有具体的检查、维修、管理、提醒注意及采取必要安全措施等的义务。第五章通过统计有关房屋出租人违反合同法上安全保障义务后,法院对是否构成违约与侵权竞合的态度的文书,总结了法院对是否承认违约与侵权的竞合的做法,发现实践中承认违约与侵权竞合的判决占少数,不承认竞合的判决占多数。承认竞合的法院,通常根据当事人的诉请确定承担违约责任或侵权责任。不承认竞合的法院,一般会根据当事人的诉讼请求并结合个案情况认定出租人是否承担责任,以及承担违约责任、侵权责任、公平责任何者之一。第六章通过统计涉及第三人侵权和房屋出租人违反安全保障义务结合时的文书,归纳了法院的具体做法。法院的主流做法是判决出租人承担第三人侵权的补充责任,若承租人对损害的发生也有过错,则应当减轻违反安全保障义务的出租人、直接侵权的第三人的责任。还有一种情况是法院判决房屋出租人与第三人之间构成分别侵权,按照过错程度以及原因力大小要求出租人与第三人承担相应的按份责任。第七章根据我国当前的司法实践现状,提出了对我国《民法典》下房屋出租人安全保障义务司法适用完善的建议,即法院要把握好义务的几个来源,根据个案明确认定房屋出租人安全保障义务的性质;要统一房屋出租人安全保障义务对人和对物范围以及相应的具体内容;要明晰合同义务与原《侵权责任法》层面的安全保障义务的关系,承认违约与侵权能够构成竞合并根据当事人诉请确定法律责任。