【摘 要】
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随着城市化进程不断推进、城市用地进入存量时代,我国城市发展逐渐由注重外延扩张向注重内涵提升转变。城市更新伴随着城市发展应运而生,对于释放城市发展活力发挥重要作用。作为推进“城市双修”的重要抓手,城市更新通过对现代城市落后衰败地区进行拆除重建、综合整治和功能改造等,可以让城市面貌焕然一新。城市更新不仅可以优化城市功能、促进经济增长、盘活存量土地、增加住房供给,还能改善城市人居环境和公共设施服务,从而
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随着城市化进程不断推进、城市用地进入存量时代,我国城市发展逐渐由注重外延扩张向注重内涵提升转变。城市更新伴随着城市发展应运而生,对于释放城市发展活力发挥重要作用。作为推进“城市双修”的重要抓手,城市更新通过对现代城市落后衰败地区进行拆除重建、综合整治和功能改造等,可以让城市面貌焕然一新。城市更新不仅可以优化城市功能、促进经济增长、盘活存量土地、增加住房供给,还能改善城市人居环境和公共设施服务,从而直接或间接地影响区域房地产市场。本文系统分析了城市更新对住房价格的影响机理,揭示了城市更新项目对周边住房价格影响的时空异质效应,有助于政府更好地认识城市更新对房地产市场的影响机理及两者互动关系、对城市更新进行科学规划和管理,以缓解城市更新推高城市房价问题,实现城市更新与房地产市场健康发展。本文在对国内外城市更新、城市更新对房价影响的研究现状和相关理论梳理的基础上,系统分析了城市更新对城市住房价格的影响机理,建立起了较为完善的城市更新对住房价格影响理论研究系统。最后以深圳市为例,通过构建双重差分和空间计量模型实证分析了城市更新项目对周边住房价格影响的空间溢出效应、时间预期效应以及异质性。主要研究结论有:城市更新通过供求平衡和效用价值机制影响周边住房价格。一方面城市更新影响区域房地产市场需求和供给,从而影响周边住房价格;另一方面城市更新改变了周边居住环境,这种外部环境的变化会影响邻近房屋的效用价值,从而影响周边住房价格。城市更新对住房价格的影响路径分为直接路径和间接路径。直接路径即城市更新通过影响区域房地产市场的供需均衡,从而对住房价格产生直接影响。间接路径即城市更新通过改变城市物质环境、产业经济、社会民生和城市文化,从而对住房价格产生间接性影响。以深圳市为例的实证研究结果发现:（1）城市更新具有显著的空间正溢出效应,对周边住房价格产生了14.1%的直接推升作用。（2）城市更新对房价推升存在明显的预期效应,城市更新项目在计划立项和开工建设后分别使周边住房价格上涨了14.3%和13.4%。（3）城市更新对住房价格的影响具有空间异质性,对周边房价的推升作用随着中心距离增加而显著降低;城市更新对周边住房价格推升作用具有规模效应,旧工业区改造更新类项目对住房价格推升作用更大。（4）城市更新对不同价位的住房影响存在差异,随着住房价位提高推升作用逐渐减弱。具体表现为城市更新对低价位住房的溢出效应明显,而对高价位住房的溢出效应相对较弱。（5）双重差分模型（DID）在识别城市更新对住房价格的影响效应方面具有良好的应用价值;住房价格存在空间自相关,引入空间计量模型可以使估计结果更可靠。
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