随着经济发展与城市化的推进,许多城市的住宅价格经历了快速的上涨,引起了人们关于住宅市场泡沫化的担忧。泡沫的本质是价格的异常波动。研究住宅价格波动的影响因素有助于从源头上防治泡沫,而对泡沫的测度可以了解市场的泡沫程度。本文以房地产供求理论和预期理论为基础,建立包含两类市场参与者对两种投资品采取两种决策行为的住宅存量—流量模型来分析住宅价格波动的影响因素。在此基础上,将存量—流量模型转化为差分形式的计量模型,运用广义差分法和逐步回归法对1996-2013年上海市住宅价格波动的影响因素进行实证研究。并运用统计检验法和建立Ramsey模型对1996-2014年上海市住宅市场的泡沫情况进行测度。通过以上两方面的研究,得出以下主要结论:(1)总体上,1996-2013年上海市消费者在住宅市场以投资(包括消费)为主,没有普遍的房地产投机现象发生,但是,存在少数年份以投机为主的情况。(2)对1996-2013年上海市住宅价格波动有显著影响的因素按影响程度由高到低依次为:本年人口变化、上年住宅价格变化、上年股价变化、本年股价变化。其中,本年人口增加1%,本年住宅价格增长率提高11.76%。上年住宅价格提高1%,本年住宅价格增长率下降0.54%。上年股价提高1%,本年住宅价格增长率下降0.28%。本年股价提高1%,本年住宅价格增长率下降0.18%。(3)建设成本、利率、收入及其预期、基础设施投资等因素的变化对上海市1996-2013年住宅价格波动的影响不显著。(4)上海市住宅市场在1996-2014年的多数年份里没有呈现房地产泡沫现象。但是,在2003年、2004年和2009年出现房地产泡沫的可能性较高,其中,2009年出现房地产泡沫的可能性最高。最后,本文从调控房地产价格上涨预期和提高投机成本两个角度,提出了一些预防和治理房地产泡沫的政策建议。同时,指出本文的不足与研究展望。