小产权房是指在农民集体土地上,由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。小产权房具有非法律性、地域性、权利不完整性、价格低廉以及涉及利益主体多元性等特点,同时根据不同的标准可以将小产权房分为不同的类型。小产权房的产生、存在与发展有着深刻的历史原因与现实原因。直接原因包括:城市房价急剧上涨,有关部门监管不力,国家立法的缺失以及大众法律观念的淡薄;小产权房产生、发展的重要原因是我国社会保障体系的不完善,主要是指城市住房保障体系和农村社会保障体系的不完善;小产权房产生的根本原因则是我国土地二元结构,农村建设用地不可流转。通过对与小产权房相关的法律法规以及规范性文件的有关规定,得出小产权房的开发建设、销售的法律性质。小产权房的开发建设,除了在耕地上建设是非法的以外,其他类型的法律效力均是待定的;小产权房销售行为应区分为合同效力与物权效力两个方面,前者如不违反法律的有关规定则是有效的,后者因为不能进行房屋登记则导致房屋所有权不能转移。小产权房的产生和发展带来了许多危害,主要表现在:危害买受人的权利,破坏公平竞争等。在遵循平等原则、保持社会稳定原则、循序渐进原则、可持续发展原则的前提下,一方面根据不同类型的小产权房的特点分别转化为保障性住房、大产权房,对于违反法律的小产权房则应该予以拆除,另一方面建立我国农村建设用地流转制度,完善我国社会保障体系,从而从根本上解决小产权房问题。