不动产证券化是盘活资产、加快资源配置的重要手段和最富魅力的高端金融工具。发达国家的实践表明，开展不动产证券化业务必须以建立一套完善的法律为前提。不动产证券化的出现给我国的法律带来了巨大冲击，因为资产证券化源起于英美法系的国家，其中很多概念我国法律中没有或含义不同的。将不动产证券化纳入我国，是一项比较艰巨的任务。本文着眼于目前我国欲开展的所谓“房地产证券化”业务，区分两种模式：以抵押权为中心的模式和以债权为中心的模式，并以前者为重点，考察采取该制度所需要的法律环境，分析其各自的利弊，并结合我国的法律框架和现实状况，得出结论，表明作者的观点，即宣采取何种模式，需要作出何种法律上的调整和完善。本文采取的方法，主要是分析和比较的方法，本文对其他国家的相关法律所作的考察，目的不在于介绍，而在于以其为例分析所体现的法理。