适当的市场集中度是保持资源合理配置、推动市场结构升级、实现企业高效运行的基础。由于房地产市场并不总是以完全竞争或垄断所有权为特征,这使得对房地产市场集中度的研究成为现代经济学研究中的一个重要领域。自1998年启动住房制度改革,实行住房商品化改革后,我国的房地产业进入了快速发展期。但投资过热的问题迫使政府出台一系列调控政策。在这个发展过程中,市场集中度是否也发生了变化,演变趋势又将如何?这些问题是值得深入探讨的。此外,前人已证明,市场集中度能够影响到房价、规模经济效益、资源配置效率、企业内部组织管理效率、社会福利等市场行为、市场结构。若能把集中度作为中介变量,探索得出影响集中度的因素和与之相关的有效调控工具,将对政府精准调控及预测房地产市场走势、促进房地产市场结构的优化提供又一重要工具。基于此,本文在SCP理论的基础上先对全国及35个大中城市的集中度进行测算分析,考虑到测算集中度的传统计量方法分类不科学、各地口径不统一的问题,对测算方法进行改进,采用一级资质的房地产开发商从业人数占行业内总体从业人数的比例进行计算。针对房地产市场区域性的特点,以2000-2016年22个城市的面板数据建立固定效应模型,测算区域市场集中度水平,并以此分析影响房地产业市场集中度的因素。另外,根据房地产开发商的组织形式,本文对国有房地产开发商和非国有房地产开发商的集中度分别进行了货币政策工具调控的有效性判断。研究结果表明:(1)房地产市场集中度水平呈现整体上升的趋势。尽管市场仍处于竞争型格局,但部分城市已经开始转型。另外,不同城市的房地产集中度水平差别很大,区域经济发展与区域房地产集中度水平并不匹配,发达区域和落后区域的城市在集中度分布上互有交叉。(2)尽管近年来国资背景房地产开发商的数量占比大幅下降,但其市场份额却在不断上升,一半以上的房地产巨头仍是国资背景,房地产国企的竞争优势与垄断能力远胜于其他所有制企业。(3)中国房地产业市场集中度与市场容量的扩张速度、国房景气指数、房地产信贷增长率负相关,与最小有效规模、开发资金来源、限购力度正相关。目前中国房地产市场并没有达到最佳规模经济水平,在位企业所能提供的住房远远不能满足市场需求,给潜在进入者提供了市场机会,资源整合利用效率低下,政府应该鼓励房地产开发商间的相互整合。(4)国有房地产开发商和非国有房地产开发商对不同货币政策工具的敏感性有显著差异。货币当局对房地产国企集中度的调控着力点应在信贷政策上,对非国企的调控着力点在货币供应量上,利率政策对集中度影响有限。这提示政府在对房地产市场进行宏观调控时应该做到对症下药,有的放矢。