当前商品房价格一直居高不下，各方面反映强烈。究其原因有国家政策方面的原因，也有开发商管理方面的原因。但最根本的原因还是商品房成本过高。近几年，我国经济迅速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。但局部过热和结构性问题应引起足够的重视。本文以基于价值工程的商品住宅功能成本分析为主题，通过价值、功能、费用三者关系分析，提出保证住宅功能和寿命前提下，如何解决商品住宅成本过高的对策和建议。进行了全方位分析论证包括商品住宅价值评价、商品住宅功能分析、商品住宅成本分析。同时结合鞍钢房地产开发集团有限公司开发的环山小区和鞍山市万嘉房地产开发公司开发的绿色家园小区实际案例，进行数据对比论证分析，具有重要的理论价值和应用价值。