人类生活首先要满足衣、食、住、行。其中住宅不仅为人类提供栖身、庇护的场所,满足人28类生理生活的需求,还寄托着人类对美好生活的向往。十一届三中全会以来,我国城市化进入加速发展的新阶段,住宅需求呈现出不断增加的趋势,同时带动房地产业和相关产业迅速崛起,使之成为我国的支柱型产业。而如今我国面临着居民缺房严重与住宅空置率居高不下的困境,住宅投资结构不合理现象较为严重,这些问题严重影响着我国房地产行业的健康发展。根据市场经济中“需求决定经济”的定律,商品经济效益的实现必须要围绕消费者的各种需求,有需求才能实现其价值继而产生利润。因此有必要针对房地产市场需求进行细分,根据住宅市场各种需求特点,使之与开发商的特长相结合,从而真正释放广大居民的有效需求,同时引导开发商投资结构更加合理,避免资金的过度浪费。房地产行业的资深学者董藩指出造成我国住宅供不应求的六大原因包括“人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化等”。可以看出人口是影响住宅市场的重要因素。在诸多影响因素中,经济发展与社会因素变动较为复杂,规律不易掌握,而人口变动相对较为稳定,并呈现出一定的规律性。同时人口作为住宅的消费主体,是影响住宅需求的内在动力。其中,人口规模、家庭结构、年龄结构、城乡结构、职业、受教育程度等方面在不同程度上影响着消费者购房决策。据此本文旨在以人口特征为视角,运用图表、列联表分析、对应分析等方法对不同人口因素的住宅需求特征进行描述,同时运用面板数据计量模型对各影响因素的作用程度及地区差异进行实证研究,试图探究人口因素对住宅市场的作用规律以及住宅市场未来发展趋势。论文由五部分组成。第一章为引言,阐述了论文的选题背景、研究意义、基本内容以及本文的创新点、不足之处。第二章从国内外两个角度对前人的研究成果进行归纳整理,并在此基础上进行评述。第三章阐述了住宅需求的理论及现状,并运用描述性统计分析的方法从人口规模、年龄结构、家庭结构、城乡结构、职业及受教育程度六个角度详细阐述了不同人口特征的住宅需求特点。第四章利用2002年到2011年全国31个省市的面板数据,针对各人口因素对我国住宅需求的影响程度进行了实证分析和区域差异研究以及影响因素贡献度分析。第五章对实证结论进行总结,提出了相应的政策建议。研究发现,家庭结构、人口规模、年龄结构、城市化率和文盲率等人口特征均对住宅需求产生显著作用,但正负效应各有差异。其中,城市化水平和人口规模作为拉动住宅需求增长的两大动力,对住宅需求贡献度之和高达73%。同时,家庭结构逐渐缩小对我国住宅需求的扩大有显著影响。人口老龄化对住宅需求影响日益显现,对老年人的住宅需求应给与更多重视。此外,职业阶层为管理精英、技术精英和办事员的群体以及学历在高中以上水平的群体在获取住房资源上享有明显的优势。西部地区人口受教育程度对住宅需求影响显著高于其他地区,住宅市场人力资本投入作用明显。最后,利率变量在整体回归模型中表现的不显著,而东部地区利率的变动对住宅市场作用较为明显,说明住宅需求仍表现为刚需,而局部地区住宅投资旺盛。本文的创新之处可以归结为两点：第一个创新点为结合全国第六次人口普查数据,较为全面的从人口规模、家庭结构、年龄结构、城乡结构、职业和受教育程度六个角度探究了不同人口特征的住宅需求特点。并且在描述住宅需求特征时,运用了对应分析法,清晰的展现了不同职业阶层及受教育水平下,居民住宅选择的差异状况。第二个创新点为在计量模型中综合各人口因素,进行分区域的稳健性研究,并对各人口因素的贡献度进行分析,有助于对住宅市场中人口因素作用水平的区域差异及贡献程度进行深入认知。不足之处可以归纳为两点：第一个不足为在研究住宅需求时,文章中只包含了建筑面积等住宅数量方面的需求,住宅质量方面如住房建筑质量、住房方便程度因素均未考虑,笔者认为住宅需求结合两方面的考虑更为恰当。第二个不足为由于无法得到全国31个省市户主职业与住房面积对应数据,计量模型里剔除了职业阶层指标,减少了人口因素对住宅需求影响程度定量分析的全面性。