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住宅市场是市场经济的重要组成部分。住宅业对整个房地产业,对关联产业以及对社会经济的影响都非常明显,所以,建立科学的预测模型对住宅市场需求进行预测,明确住宅供给、需求的真实状况,找出市场规模和结构上存在的问题及其影响因素,将有助于形成对未来住宅市场的合理预期,在为城市政府经济管理和发展策略等政策制订提供参考的同时,也将有利于推动城市经济的整体发展、居民居住水平的提高和房地产业的持续稳定发展。
本文在借鉴、应用国内外住宅理论的基础上,以昆明市住宅市场为研究目标,以定性分析为指导,定量分析为龙头,通过深入分析影响住宅需求的因素,构建城市住宅市场需求预测的理论模型,预测了昆明市未来十年住宅市场的需求规模;并在此预测结果的基础上,分考虑和不考虑“国六条”的影响两种情况,对昆明市2006年-2015年的住宅需求结构进行了预测;最后针对昆明市住宅市场现状和未来变动的趋势,对市场参与者和政府管理者提出相关建议。
通过研究,本文发现国内外相关的预测方法和理论模型较多,影响住宅需求的因素也较多,根据昆明市相关历史数据分析表明,昆明市住宅需求规模与人均GDP、人均可支配收入、住宅价格、利率、人均住宅消费支出、恩格尔系数、城市人口、家庭规模、城市化率以及人均居住面积的都显著相关,其中,与利率、恩格尔系数和家庭规模呈负相关关系。因此,定义昆明市住宅需求规模的理论模型为:HD=f(HP·AG·AI·AC·AS·R·P·N·E·C),并在理论模型基础上,根据对历史数据的定量分析,得出了昆明市住宅需求规模的计算公式和预测结果。