基于剩余收入法的住房支付能力测算与敏感性分析——以北京市为例

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住房可支付能力是研究房地产市场的重要指标之一,它是被用来衡量居民购买或者租赁一套住房能力的,本文的讨论范围限定在购买住宅市场的商品房。其测算过程涉及住宅市场领域、劳动力市场领域和金融领域,因此,住房可支付能力为政府提供了政策支持、为房地产企业提供了营销策略、为研究机构提供了方法,具有重要的研究意义与研究价值。  首先对住房可支付能力进行国内外文献综述,并且介绍住房可支付能力的主流方法及测算过程,并应用2005-2010年的年度数据进行实证分析。然后从收入增长而住房可支付能力并非得到改善这一角度出发,延续经典的市场供求理论分析这一思路,分别对决定住房成本和收入的住宅市场和劳动力市场进行供求因素的供求理论分析,并且结合相关性分析和控制变量法,建立回归模型,对住宅价格进行敏感性分析,得出判断住房可支付能力的结论;根据控制变量法,研究金融市场相关因素进行分析,对房价做敏感性分析,并判断住房可支付能力。  本文通过对2005-2010年北京市住房可支付能力测算,得出结论:越来越多的家庭存在住房问题,并且收入增长并不意味着住房可支付能力得到改善,围绕这一点构建模型,对房价进行敏感性分析,得到收入与房价之间存在线性正相关关系,结合金融市场相关影响因素分析,改善住房可支付能力可以通过增加收入、提高首付比例、降低银行贷款利率和增加还贷年限来实现。
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