去年3月16日，十届人大五次会议审议通过的《中华人民共和国物权法》，并于2007年10月1日起正式实施。《物权法》作为民事法律体系的基石之一，调整平等民事主体之间不动产与动产的归属与利用法律关系，是一部关系国计民生的重要法律。房屋与土地是百姓的生存之本，也是不动产的主要财富形式。《物权法》宗旨是物尽其用，定分止争。定分止争，明晰权属是《物权法》首要价值所在。　　不动产登记是不动产物权权属与变动的最主要的公示方法，统一登记制度、登记簿及更正登记、异议登记、预告登记等登记类型等权属登记相关问题，是实现《物权法》定分止争之首要宗旨的关键。不动产的权属问题关系到百姓的生存利益，是保障稳定生产与幸福生活不可或缺的重要前提。因此，《物权法》实施后的不动产权属登记制度研究是一项有价值的工作。以下，分五个部分对《物权法》实施后的现实问题进行探索研究。　　第一部分着眼于不动产统一登记制度的建构。登记是不动产物权的公示方法，在《物权法》出台以前，不动产登记并没有作为物权变动的公示方法看待，而作为行政机关进行行政管理的一种手段。《物权法》规定了不动产统一登记制度，要求由统一的登记机构，在统一的登记规则和程序之下，统一负责有关不动产登记事务，从而要求改变多年以来多部门分头登记的状况。建立不动产统一登记制度，就是要在观念上对不动产物权登记的功能进行重新认识的基础上，实现由统一的登记机构，在统一的登记规则和程序之下，统一负责有关不动产登记事务。目前我国不动产权属登记制度的主要问题，一方面，登记部门横向多头登记;另一方面，登记机关的级别也不统一，权力与责任亦不对等。要做到统一登记，就要从横向房屋与土地分离登记向房地统一登记转变，从纵向登记机构级别权责不明、审发分离向权责对应、审发合一转变。　　第二部分对不动产登记簿的相关法律问题进行研究。登记簿相关法律问题的分析和解决是统一登记制度的建立与完善的必然要求。《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，而不仅仅是行政管理的手段。而《物权法》实施前，权属证书是物权归属和内容的根据，《物权法》实施后，其只具有一定的证据效力。在不动产登记机构统一的基础上对登记簿进行统一。在登记簿形式上，纸介质登记簿要予以保留，电子数据形式的登记簿可以因地制宜逐步实现;在登记簿编成上，兼顾传统与现实，采取物的编成主义;在登记簿内容上，借鉴德、匈等国做法，可按自然状况与权属登记分别记载。做好登记簿的统一工作，将会避免大量的不动产物权纠纷。　　第三部分研究的是更正登记问题。《物权法》规定了的更正登记制度，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者更正登记申请人有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。这样，《物权法》统一了各地方法规规章中的更正登记制度。《物权法》实施后，更正登记制度首要面临的问题是更正登记的适用条件。首先，程序启动以依当事人申请为原则;其次，须经过登记权利人书面同意更正或者利害关系人有证据证明登记确有错误;再次，必须由登记机构进行更正。此外，《物权法》对不动产登记的总则性规定亦适用于不动产更正登记。在实际操作中，对依申请原则不可绝对化，但是登记机关依职权登记更正的权力不得与私权保护相抵触，在未来的《不动产登记法》规则设计上应当注重当事人利益的保护，对登记机构的权限与登记程序做出限制。　　第四部分探讨的是异议登记制度。异议登记制度是《物权法》规定的新的登记类型，是不动产利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的情况下的保全物权请求权的登记。利害关系人应当在申请异议登记后15日内必须起诉，否则异议登记失效。异议登记申请人既可以提起民事诉讼，也可以提起行政诉讼。所提诉讼的性质不同，引起的诉讼法律关系就会不同，异议期间具体的操作程序也会不同。异议登记不仅阻却登记簿记载事项的公信力，而且限制登记权利人与第三人的交易行为，会给登记权利人的权利造成很大影响。因此，对异议登记申请权有必要在操作规则上进行合理限制，防止滥用，尤其是防止恶意申请异议登记。　　第五部分的内容是《物权法》中的预告登记制度。预告登记是为确保债权和将来物权的实现向登记机构申请的预先登记。本质上，预告登记是一种公示方法，其目的有二，一是确保债权的实现，二是保障将来物权的取得。预告登记的范围是预告登记制度的核心问题，可以从存量房买卖、期房买卖、房屋抵押、期房抵押和在建工程抵押等几种情形进行预告登记的具体适用规定。在预告登记的申请程序上，可以采取“开发商办理预售登记（义务）→购房人申请房屋所有权预告登记（权利）→双方当事人申请抵押权或所有权转让预告登记”的模式。此外，还需要关注预告登记的权利与建筑工程款优先权、普通抵押权及债权等相关权利的冲突问题。　　《物权法》实施后，在不动产权属登记以上诸方面，将涉及到原有法规规章与《物权法》的衔接问题，应当根据轻重缓急的原则，对冲突性规范、执行性规范、制度性规范，依据《物权法》分阶段进行修订和完善，并制定一批与《物权法》相配套的新的规范。