1998年以来,随着对我国住宅体制的改革,我国的房地产业已经成为国民经济的新的增长点和消费热点,同时房地产业的周期波动对国民经济的影响也日益突出。本文既是对房地产周期波动一般理论的归纳总结,更重要的是在借鉴前人研究成果的基础上创造性地运用计量分析来探讨我国住宅价格波动的原因,并提出一些浅显的建议和措施。本文首先论述研究的意义、思路和方法,并对国际和国内相关的文献进行了综述。本文的主要研究方法是:理论与实际相结合,定性研究与定量分析相结合,在借鉴前人经验的的基础上发展、创新。然后从商品住宅价格体系的概念及特点、商品住宅价格的构成因素、影响商品住宅价格的一般因素等三方面来阐述了我国的商品住宅价格体系。西方主要经济学流派对经济周期的性质和成因主要有四种观点,从中可以总结出经济周期是在内生因素和外生因素共同作用下形成的这个普遍性的结论。然后详细描述了波动的四个阶段,即复苏阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段。并且从静态供求均衡模型和动态供求模型论证了供求关系对我国住宅价格波动的影响。动态供求可能存在达不到均衡的现象,也就是当供给弹性大于需求弹性时,供给曲线和需求曲线所表现出来的偏离均衡后难以回复到均衡的现象。我国住宅价格波动与宏观经济周期的波动有着一定的对应关系。我们用GDP指标反映宏观经济波动,用商品房销售面积增长率指示房地产周期波动,分析两者在长期趋势和周期波动上的正相关关系。经济发展过程中通常伴随着利率和通货膨胀率的交替上升和下降,形成利率周期和通货膨胀周期,两者通过不同的方式和途径对房地产周期波动造成影响。利率对房地产的影响存在时滞,表现在波动时序上,利率周期通常比房地产周期约早一年。通货膨胀使不动产的名义价格和实际价值上升,推动房地产扩张,作为一种投资品种和消费品,不动产往往成为有效抵抗通货膨胀的壁垒。通货膨胀周期与房地产周期正相关,波动时序上略有不同,我国房地产周期领先通涨周期约1年的时间。总体上看,我国房地产周期与利率周期和通货膨胀周期的关系基本与理论相符,只有部分年份受政策等外生因素影响例外。最后本文对我国住宅价格波动进行了实证分析,首先根据Abaraham和Hendershott(1996)的观点,分两步来对房地产真实价格的波动进行分析:第一是由外生变量决定的均衡价格;第二当期的真实价格变化表示为前期真实价格变化、前期真实价格与均衡价格之差以及均衡价格变化的函数。分析过程中根据经济学模型界定了两个重要指标:自相关系数和收敛系数。在此基础上,文章利用1991-2005年中国的面板数据对我国的住宅价格进行了实证分析,其结论是居民收入的增加、新建住宅的成本上升和人口的增加都会造成住宅价格的上升。通过对自相关系数和收敛系数的估计说明了住宅价格波动的原因。根据以上的分析,笔者对我国目前住宅房地产市场的发展提出了一些浅显的政策和建议。包括进一步完善我国的土地供应制度,推动住宅产业化,规范房地产企业,加强对个人够房的支持,发挥政府的宏观调控作用。