房屋净值是一种非流动性资产,通常只能通过房屋出售或抵押来提取。以房养老为老年家庭提供了一种机制,让他们在没有房屋出售或抵押的情况下,从自己的自住房中获得收益。随着全球老龄化的日益严重,各国都在寻求一种新型养老机制来补充养老保障,以房养老是目前很多国家正在实施的一项养老方式。本文分析研究了美国、英国、加拿大、新加坡、韩国以及日本的以房养老模式,发现它们有健全的法律支持体系,完善的消费者保护政策,政府的监督和代理机构的责任和义务,能有效地降低老年房主和推行机构交易之间所承担的信用风险,从而保障以房养老交易能顺利进展下去。在我国,以房养老模式还在探索阶段,曾经实施的投资返本入住模式、以房换养模式、以房自助养老模式、养老房屋银行模式、倒按揭模式以及多项选择模式都以失败告终,这些模式主要是因为缺乏监督和法律保障、金融市场不成熟,推行机构公信力不足、老年人道德行为和传统观念导致交易双方彼此不信任。因此,通过对各国模式的风险差异研究,对可能存在的因素即信用主体中的老年房主和推行机构及其相关因素与信用风险关系进行分析,并引申出对房屋特征、融资人特征、抵押特征以及政策与信用风险的关系。发现房屋价值、利率互相作用于信用主体,房价涨幅较大增加了融资人违约的可能性,房价涨幅与交易成本差异不大,便会使得推行机构及时止损退出交易市场。当市场利率下降时,融资人都有机会提前还款,这不仅意味着推行机构面临收益减少的风险外还增加了他们再投资的风险。房屋维护和房屋产权会引发融资人在面对丧失房屋所有权以减少付出成本及获得放款金额的前提下,可能会做出的一些败德行为。同时传统的遗产观念和政策福利也会影响融资人的最终决定。融资人的预期寿命是推行机构关心的一个重要因素,因为融资人的寿命过长会增加交易成本。推行机构提供的支付方式对融资人也有影响,若推行机构经营不善导致业务无法继续开展便会使得融资人无法准时获得应有的款项,交易契约被迫中止。推行机构为了获得更多利益也可能做出一些败德行为,如房屋估价有偏差。为此提出了信用风险管理办法,通过完善以房养老制度、加强信息公开力度、设立监管机构以及建立信用制度来规避或控制风险带来的信用危机。