中国地域经济发展不均衡,区域房地产市场特性显著,研究金融政策调控效果需从房地产区域角度考察。本文以住宅市场供需、价格为视角,以货币政策非中性、非对称性效应及传导机制、房地产市场四象限静态模型等理论为基础开展理论分析。同时以1999年至2013年全国35个大中城市数据为样本,将其划分为一二三线城市,运用面板数据长期均衡及误差修正模型实证研究利率、信贷政策对住宅市场影响区域差异,并为住宅市场调控提出相关建议。实证结果表明利率、信贷政策对各线城市住宅市场需求、供给和价格产生影响不同。第一,住宅需求方面。(1)长期内,利率对住宅需求影响系数为负且显著,对一线城市影响最大;个人抵押贷款对住宅需求影响系数为正且显著,对一二线城市住宅需求支持力更大;金融机构贷款余额影响不显著。(2)短期内,利率对各线城市住宅需求影响系数为负且显著,对一线城市需求影响效果最大;个人抵押贷款影响系数为正,对一二线城市影响效果大且显著;金融机构贷款余额对一二线城市需求影响系数为正,对一线城市影响效果大且显著;利率及信贷政策累积效应不显著;一线城市回归均衡水平速度最快,三线城市最慢。第二,住宅供给方面。长期内:(1)利率对各线城市住宅投资额影响系数为负,对二线城市影响大且显著;信贷政策影响系数为正且显著。其中,国内贷款对二线城市住宅投资额作用最大。金融机构贷款余额对住宅投资额影响效果同国内贷款。(2)利率对一二线城市住宅施工面积影响系数为正,对一线城市影响大且显著;信贷政策影响系数为正且显著。其中,国内贷款对三线城市施工面积影响最大。金融机构贷款余额对一线城市施工面积影响最大。(3)利率对住宅竣工面积影响系数为正,对一二线城市影响效果大且显著;国内贷款对住宅竣工面积影响系数为正,只对一线城市影响效果最大且显著。金融机构贷款余额影响不显著。短期内:(1)利率对住宅投资额影响系数为正且显著,对三线城市住宅投资额影响效果最大;信贷政策对住宅投资额影响效果大且显著,尤其是二三线城市;利率及信贷政策累积效应均显著;各线城市住宅投资额短期波动后回归均衡水平速度最快为一线城市,最慢为二线城市。(2)利率对住宅施工面积影响系数为正且显著,对三线城市影响效果最大;国内贷款对二三线城市施工面积支持效果较大;信贷政策累积效应显著,利率政策不显著;各线城市住宅施工面积短期波动后回归均衡水平速度中,一线城市最快,二线城市最慢。(3)利率对一二线城市住宅竣工面积影响系数为正,对一线城市影响效果大且显著;信贷政策对一二线城市竣工面积支持力大且显著;利率、信贷政策累积效应不显著;各线城市住宅竣工面积短期波动后回归平均水平速度看,最快为一线城市,最慢为二线城市。第三,住宅价格方面。(1)长期内,利率对住宅价格影响系数为正,对一线城市影响最大且显著;信贷政策对一线城市影响显著且作用大;房地产总贷款对价格影响系数为正,金融机构贷款余额对住宅价格影响系数为负。(2)短期内,利率对住宅价格影响均不显著,对一三线城市价格产生负向影响;信贷政策对住宅价格影响显著,房地产总贷款与住宅价格呈正相关,对二三线城市影响作用大且显著。金融机构贷款余额与住宅价格呈负相关且显著,对一线城市影响最大;利率及金融机构贷款余额累积效应不显著,但房地产总贷款显著;短期住宅价格受长期均衡关系影响而回归均衡水平速度中,一线城市最快,二线城市最慢。