债权人与不动产抵押人签订不动产抵押合同但未办理抵押登记的,抵押合同若符合《合同法》生效要件即属生效合同,未办理抵押登记仅影响抵押权的设立而不影响合同生效与否。债权人可通过如下方式维护自身合法权益:首先,债权人可根据已生效的抵押合同行使抵押登记请求权,完成抵押权的设立,为自己的债权设立抵押担保;其次,因抵押人原因致使抵押未登记,给债权人造成损失的,债权人有权要求抵押人赔偿违约损失;最后,债权人还可根据不动产抵押合同行使以抵押物为基础的特殊债权担保请求权(非抵押权),要求抵押人以抵押物价值为限对债权人承担连带清偿责任。债权人的上述三种救济手段中,债权人择一行使即可达到维护自身合法权益之目的,且从其权利内容及依据上看也不宜共同行使,故上述三种救济权利之间不应同时并用。作为生效抵押合同中的抵押人,其对不动产抵押未办理登记的责任主要分两种,一种是承担合同违约责任,该责任有两种承担方式分别是继续履行抵押登记合同义务,给债权人造成损失的要承担赔偿责任。另一种是特殊债权担保责任,即抵押人对债权人承担连带清偿责任。