一直以来,房地产经营收入都是国内生产总值的重要组成部分。随着政府对房地产市场宏观政策调控,房地产行业依然火爆,但是仍然存在不少问题,西安也不例外。西安房地产市场上逐渐出现了库存压力加大、区域发展不均衡、同质化现象严重和运营风险加大等问题。调查发现,良好的经济发展使居民的收益增加,进而提高了居民的支付能力。日益增长物质文明和精神文明使居民呈现多种住宅需求形式。为解决西安市商品住宅“去库存”的问题,论文首先通过问卷调查了解西安市房地产业发展现状和探索产生需求的主要原因,以需求为起点扩展与之相关的系统来确定西安市商品住宅系统的边界;结合西安市商品住宅的发展现状及其房地产市场发展规律,从商品住宅需求出发,构建与之相关的人口、经济、价格和供给系统,寻找产生需求的主要原因;并分析产生这些原因之间的相互关系,辨别出相互关系中的关键回路;构建论文中需要的西安市商品住宅需求系统动力学模型,确定模型中基本方程式,同时根据西安市2006年至2015年以来城镇人口、城市GDP、住宅销售面积等历史数据,利用Vensim软件对现实2011年至2015年间的商品住宅需求、供给、城镇人口等进行模拟,并对2016至2025年的住宅需求量进行预测;论文在最后结合可拓理论中菱形思维模式寻找解决“去库存”的新思路。论文在实证研究部分预测到按照目前西安市房地产业发展现状,2025年西安市商品住宅需求总量达到3992.57万平方米,供给总量达到24106.90万平方米,计算得到库存总量达到20114.33万平方米。西安市作为重要的经济发展城市,商品住宅投资高速增长,供需双方的增长促成了西安市商品住宅市场快速发展。论文的研究成果对政府来说需要合理有效的调控宏观政策以满足市场有效运行和维持市场的供需平衡;对开发商来说需要调整开发的进度、开辟新的销售路径以保证企业能够长期经营;对购房者来说需要合理安排资金和理性购房以保证购房者的存款效益最大化。因此,论文的研究结果对房地产市场发展起到良性的引导作用。